袋地は、活用しにくい土地として知られています。相続した土地が袋地で、貸すことも売ることもできずに悩んでいる方も多いのではないでしょうか。袋地を活用するためには、いくつかの問題点について解決可能かどうかを検討する必要があります。
ここでは、袋地の問題点など、知っておきたいポイントや、具体的な活用方法についてご紹介しましょう。
袋地とは？
袋地は、他人が所有する土地に周りを囲まれていて、公道に接していない土地のこと。周りを囲んでいる土地は、囲繞地（いにょうち）と呼ばれています。
かつて、囲繞地と合わせて1つの大きな土地だったものを、分割しながら売却したり譲渡したりしていく過程で、真ん中の土地だけが取り残されることによって、袋地が生じるものと考えられます。
袋地の問題点
袋地には、その形状の特徴からいくつかの問題点があります。袋地を活用する際には、下記に挙げるような事項に留意する必要があります。
接道義務を満たしていない
袋地の最大の問題点は、接道義務を満たしていないことです。住宅など建築物を建てる土地は、建築基準法で定められた幅4m以上の道路に、2m以上接していなくてはなりません。つまり、公道にまったく接していない袋地は、そのままでは建物を建てることができないのです。
公道への出入りには、囲繞地所有者に通行料を支払わなくてはならない
袋地の所有者が、公道と袋地のあいだを通って出入りする際には、囲繞地を通行できる権利「囲繞地通行権」が民法などで認められています。ただし、この権利は、袋地の所有者が勝手に囲繞地を使っても良いというものではなく、囲繞地の所有者の負担にならないよう、最小限にとどめなければなりません。
袋地の所有者が囲繞地通行権を行使する際には、原則として、通行によって生じる損害への対価として、囲繞地の所有者に通行料を支払う必要があるとされています。通行料の金額までは法律などで定められてはおらず、話し合いによって決めるのが一般的です。
建物の建て替えができず、リフォームにも制限がある
袋地の中には、建築基準法の接道義務の規定ができる前に建てられた建物が残っていることもあります。
規定ができる前からある建物は、そのまま使用するには問題ありませんが、今ある建物を壊して新たに建物を建築することはできません。新しく建て替えたい場合には、接道義務の規定などを満たす必要があるのです。
また、今ある建物をリフォームすることは可能ですが、建築基準法に定められた建築確認申請が不要な範囲内に限られ、大規模なリフォームや増築はできません。リフォーム可能な範囲の判断基準は、建築確認申請を受けつける自治体によっても異なるため、専門家に相談するのがおすすめです。
なお、袋地は工事車両や工事に必要な資材の搬入が難しいケースが多く、通常よりもリフォーム費用がかさむ傾向があります。
自然災害時など非常時のリスクが大きい
袋地は、囲繞地に立つ建物に囲まれており、公道からの通路が確保されていたとしても、必要最低限の幅しかないことも多いでしょう。そのため、自然災害や火事など、緊急事態が万一起きた際のリスクが大きいといえます。
建物からスムーズに避難ができなかったり、消防車や救急車など緊急車両が近づけなかったりして、被害が拡大するおそれもあります。
袋地を活用するために、接道義務を満たす方法
袋地を活用するには、最大の問題点である接道義務を満たすことが何より重要です。接道義務を満たすには、下記のような方法があります。
囲繞地の通路部分を購入する
囲繞地の所有者と相談の上、通路として使用可能な土地を購入することができます。
購入した通路が接道義務を満たしていれば、袋地は旗竿地として活用することができるでしょう。土地の購入代金や測量・登記などの諸費用がかかりますが、他人の土地を通行するわずらわしさが解消されるため、活用のハードルは低くなります。
【関連記事】
隣接する囲繞地を購入する
囲繞地の所有者と交渉が必要になりますが、公道に接している囲繞地を購入することで、接道義務を満たす方法もあります。タイミングや条件によっては、囲繞地の所有者の同意が得られる可能性はゼロではありません。
通路部分のみを購入する場合に比べて費用はかさむものの、通常の整形地になるので活用の幅が広がります。
接道義務を満たせば、さまざまな形で活用が可能
接道義務を満たして旗竿地や整形地になった土地は、その面積や周辺環境に応じて、さまざまな活用が可能です。土地活用の具体例を見てみましょう。
賃貸住宅
賃貸住宅の経営は、アパートやマンションなどの賃貸住宅を建てて経営する、最も一般的な土地活用の方法です。個人でも手掛けやすく、1室あたりの部屋の広さに応じて、不動産取得税や固定資産税の軽減を受けられるメリットもあります。
ただし、駅からの距離や買い物のしやすさなど、入居者を安定的に確保できる周辺環境が必須です。立地が悪いと、空室リスクが高まります。
福祉施設
障害者向けのグループホームをはじめとした福祉施設は、旗竿地などの変形地や、駅・主要道路から離れた立地条件でも活用可能です。また、福祉施設を運営する事業者が長期で一括借上げするケースが多く、長期的に安定した収益が得られるでしょう。
現在、福祉施設の需要は高く、社会貢献の観点からも有意義な土地活用方法です。
【関連記事】
土地活用は老人ホームや介護施設に注目！そのメリットとデメリット
袋地の活用には、ノウハウが豊富なプロのアドバイスが有用
袋地は、接道義務を満たすことによって、ほかの土地と同じように活用できる場合もあります。しかし、どのような土地活用ができるのかは、その袋地の条件によって検討が必要です。
そのため、地域のニーズを熟知し、土地活用のノウハウを豊富に持っているプロのアドバイスを参考にするのがおすすめです。株式会社タカオでは、最適な土地活用の方法をご提案しますので、ぜひお気軽にご相談ください。
