400坪から500坪の土地は、立地の良いエリアならさまざまな活用方法が考えられます。しかし、駅から離れた立地や、人口や交通量の少ないエリアにある場合、土地の運用収益につながる活用方法が見つかりにくいといえるでしょう。
そこで、いわゆる「二等立地」と呼ばれるエリアにある400坪から500坪の土地の活用方法について、収益性を考慮して解説します。
400坪から500坪の土地は、どれくらいの広さ？
400坪から500坪の土地でできることを知るために、まずは広さのイメージを持っておきましょう。
・400坪：約1,322平方メートル、約816畳分
・500坪：約1,653平方メートル、約1,020畳分
学校などにある一般的な25mプール（6コース）の面積が約325平方メートルなので、400坪から500坪の土地にプールを並べると、4、5個入る大きさです。
一般住宅なら、庭や駐車場を広くとっても十分な大きさの家が建てられ、敷地内に2つの建物を建てることも可能な広さです。アパートやマンションはもちろん、立地によっては商業施設や福祉施設としても活用できる広さといえるでしょう。
400坪から500坪の土地を活用すべき理由
土地は、更地のまま所有しているだけでも税金がかかります。土地を所有していることで課税される主な税金は下記の2つです。
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して自治体が課税する税金で、1年分の税金が課税されます。自治体による家屋調査や評価にもとづいて課税標準額（固定資産税評価額）が決まり、原則として下記の計算式で税額が決定します。
固定資産税＝課税標準額×1.4％（標準税率）
標準税率は地方税法で定められた通常の税率のことで、これを超えない範囲で、条例によって自治体が自由に税率を決めることができるとされています。
都市計画税
都市計画税は、毎年1月1日時点で、市街化区域内に土地や建物を所有している人に対して自治体が課税する税金です。税率は0.3％を上限に自治体が条例で定めており、原則として下記の計算式で税額が決定します。
都市計画税＝課税標準額×上限0.3％
固定資産税と都市計画税の住宅用地の特例
固定資産税と都市計画税には、一般住宅やアパート・マンションなど住居に使用される建物が建っている土地についての特例措置があります。税額を算出するための課税標準額が安くなるのが大きなメリットです。
自治体によって条件や軽減内容は異なりますが、一般的には下記のように、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて課税標準額を算出します。
＜小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）＞
固定資産税の課税標準額＝土地の評価額×6分の1
都市計画税の課税標準額＝土地の評価額×3分の1
＜一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）＞
固定資産税の課税標準額＝土地の評価額×3分の1
都市計画税の課税標準額＝土地の評価額×3分の2
上記以外の軽減措置を自治体が独自に定めている場合もあるため、どのような軽減措置が受けられるのか、対象となる土地がある自治体や、その地域に詳しい専門家に相談するのがおすすめです。
400坪から500坪の土地の活用方法と運用収益性
続いては、400坪から500坪の土地の活用方法の具体例と、それぞれの運用収益性について見ていきましょう。
月極駐車場やコインパーキング
月極駐車場やコンパーキングは土地活用の一般的な方法のひとつで、周辺に競合する駐車場が少ない地域では高利回りが期待できます。ただし、立地が契約率や利用率に大きく影響するため、二等立地ではあまり現実的な活用方法ではありません。
税金面でも、固定資産税などの税金が軽減されるのは住宅用地だけの特例で、駐車場は優遇措置の対象外です。
アパートやマンション
アパートやマンションを建てて経営する土地活用は、建築費などの初期費用はかかりますが、地域のニーズや立地を考慮した間取りにすれば、安定的な収入が見込めます。税金の面からも、賃貸住宅を建てた場合、土地の広さや住戸数に応じて、固定資産税や都市計画税の軽減が期待できるでしょう。
ただし、月極駐車場やコインパーキングと同様、地域性と立地が肝であり、一概に収益性があるとはいえません。地域に密着した土地活用専門会社などに相談し、地域性と立地を客観的に判断してもらうことが大切です。
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サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、高齢者が安心して自立した生活ができるように、さまざまな生活支援サービスを提供する賃貸住宅です。法律にもとづいた住宅となり、軽度の要介護者が、夫婦または単身で入居することができます。
400坪から500坪の土地は、30床から40床のサービス付き高齢者向け住宅を駐車場込みで建てるのに、ちょうど良い広さ。健康寿命が延びて、ちょっとしたサポートさえあれば暮らしていける元気な高齢者が増えていることから、今後も継続的にニーズがあると考えられます。
「終の棲家」として入居する人が多いため、退去リスクが少ないこともメリットです。
住宅型有料老人ホーム
住宅型有料老人ホームは、サービス付き高齢者向け住宅と同様に、高齢者が安心して自立した生活ができるような生活支援サービスを提供する住宅です。大きく異なる点は、住宅型有料老人ホームの場合、入居者が有料老人ホームの利用権を購入して入居すること。
また、主に民間事業者が運営していて、快適に過ごすための設備やサービスが充実しているのが一般的です。高齢者人口の増加によって、継続的なニーズが見込めるでしょう。
グループホーム
グループホームは、認知症のある高齢者や障害を持つ方々が、食事や入浴などのサポートを受けながら共同生活するための住居です。グループホームの運営に適している土地の広さは200坪から300坪ですが、400坪から500坪の土地であれば、複数棟を建てたり、重い障害を持つ障害者向けのグループホームを建てたりすることができるでしょう。
サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームと同様に退去リスクが少なく、安定した需要が期待できます。
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二等立地にある400坪から500坪の土地活用はプロに相談を！
400坪から500坪の土地が二等立地にあるからといって、活用方法の選択肢を狭めるのは早計といえます。
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