土地や家屋などにかかる固定資産税は土地活用で軽減できる？

土地活用を検討する際、知っておきたい税金が固定資産税です。固定資産税は、その土地の状態が更地なのか、駐車場なのか、建物が建っているかどうかに関係なく課税される税金で、税額は土地の価値と用途などによって変わってきます。
ここでは、土地活用に関係する固定資産税の仕組みや計算方法といった基礎知識と、税額が軽減される特例についてご紹介しましょう。

固定資産税とは？

固定資産税は、土地や家屋、償却資産の所有者に対して課税される税金で、市町村（東京都23区内の場合は東京都）が課税する地方税にあたります。土地の場合、たとえ所有する土地が更地であっても、固定資産に該当する資産を所有する限り納付義務が生じます。
納付時期と納付方法は、毎年、1月1日時点での固定資産の所有者に対して、4～6月頃に1年分の納税通知書が送付され、一括または分割いずれかの納付方法を選ぶことが可能です。

なお、償却資産とは、個人や法人が所有する土地・建物以外の事業用資産をいい、具体例としては、建物の外周の金属フェンス、側溝、駐車場などのアスファルト舗装、自転車置き場、ごみ置き場などです。
一般的に、実務上、土地や家屋にかかる税金を「固定資産税」、償却資産にかかる税金を「償却資産税」と呼んで区別されています。

課税の仕組み

固定資産税を納税する義務があるのは、土地や家屋、償却資産の所有者で、所有者のことは納税義務者といいます。
納税義務者は、各自治体の固定資産課税台帳などに所有者として登録されている人です。例えば、賃貸住宅を建てて土地を活用している場合、固定資産税の納付義務があるのは入居者でなく、オーナー（所有者）になります。使用者と所有者が違う場合、固定資産税は、固定資産課税台帳に登録されている所有者が納付することを覚えておきましょう。

固定資産税の税額は、原則として下記の計算式で求められます。

固定資産税の税額＝課税標準額×標準税率（1.4％）

標準税率は、地方税法上、自治体が課税する際の通常の税率です。各自治体が標準税率と異なる税率を条例によって定めることができ、その場合の税率は異なります。

課税標準額は、税額を計算するときのもとになる価額のことをいいます。
固定資産税の課税標準額は、不動産の価格をもとに算定され、固定資産課税台帳で確認することができます。不動産の価格は、実際に市区町村の担当者が現地を訪問し、土地の地目（宅地、建物、田畑、山林など）、土地の用途を判別した上で、評価額として決定するのが一般的です。
また、評価額は原則として3年ごとに「評価替え」と呼ばれる見直しが行われます。家屋などの場合、経年劣化で価値が低下した部分などがあれば、評価額が減額されます。

※自治体により、都市計画税（原則0.3％）が課税される地域もあります。

固定資産税の負担を抑えるには？

固定資産税の納付は、土地や家屋、償却資産を所有する人の義務のため、税額が負担と感じる方でも納付をしないという選択肢は原則としてありません。ただ、土地活用をすると、その活用の仕方によっては税金の負担を抑えることが可能です。
ポイントは、土地を更地のままにしておくと税額が高くなり、土地の上に人が居住するための建物を建てると住宅用地の特例が適用でき、固定資産税の軽減が受けられるという点です。ここでは、軽減の対象となる住宅用地（土地）と新築住宅（建物）の特例とはどのようなものなのか、詳しく見てみましょう。

住宅用地（土地）に対する軽減特例

住宅用地の特例は、土地の上に一戸建てやアパート、マンションなど、居住用の建物を建てた場合に適用される特例措置です。住宅用地の面積に応じて、下記のように課税標準額が減額されます。

■住宅用地の特例と特例率

また、アパート・マンションなどの集合住宅の場合は、「住戸数×200平方メートル以下」の部分が小規模住宅用地となりますので、特例の恩恵を受けやすくなります。
本来は、関連法令や建物の種類や条件などによってケースバイケースとなりますが、下記にわかりやすい計算例を挙げておきましょう。

＜土地の面積300平方メートルで一戸建て、土地評価額が3,600万円の場合＞
・200平方メートル以下の住宅部分は小規模住宅用地
3,600万円×（200平方メートル/300平方メートル）×1/6＝400万円…①
・200平方メートルを超える100平方メートルの部分は一般住宅用地
3,600万円×（100平方メートル/300平方メートル）×1/3＝400万円…②
土地の課税標準額は【①+②＝800万円】となります。

＜土地の面積1,000平方メートルで20戸の賃貸住居、土地評価額が1億8,000万円の場合＞
・20戸×200平方メートル＝4,000平方メートル以下の部分は小規模住宅用地
1億8,000万円×1/6＝3,000万円
土地の課税標準額は【3,000万円】となります。
※敷地全体の1,000平方メートルがすべて小規模住宅用地となる

新築住宅（建物）に対する軽減特例

建物を新築する場合には、床面積120平方メートル以下の部分について、固定資産税が2分の1に減額される特例措置があります。建物の種類によって、減額される期間が下記のように定められています。

■主な建物の種類と軽減期間

※2022年3月31日までに新築した場合の特例（2021年8月現在）

軽減特例が適用される土地活用ならグループホームがおすすめ

ここまで見てきたように、土地活用を検討する際には、固定資産税の軽減特例が適用される土地活用方法を選択することで、税額負担を抑えることができます。
活用方法としては、居住用のアパート・マンションを建てて賃貸収入を得る方法などが知られていますが、活用する土地の広さが200坪から300坪程であれば、障害を持つ人や認知症のある高齢者が共同生活をするグループホームを建てるのもおすすめです。

200坪から300坪の土地は、グループホームを最大2棟建てることができ、収益性のバランスが良い広さとされています。土地のオーナーが土地を提供し、建物は事業者が建てる方式なら、建築にかかる初期費用を抑えることができるでしょう。

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さらに詳しい土地の活用方法と固定資産税の軽減についてはプロに相談を

土地や家屋などにかかる固定資産税は、特例の適用を受けることで税額を軽減することができます。土地の活用方法を検討する際には、収益性だけでなく、固定資産税が軽減される活用方法に着目することも大切です。また、固定資産税は市区町村に納付する地方税のため、その土地に合ったさまざまな事例・経験が豊富な、地域に密着した専門家に相談するといいでしょう。

岐阜県に本社を置く株式会社タカオは、岐阜県を中心に三重県、愛知県の東海エリアでの土地活用の実績が豊富です。土地活用方法について無料でご相談を承っていますので、お気軽にお問い合わせください。