消費税は、土地活用にも関わる税金のひとつですが、土地活用にあたって必要になる建築費用や手数料などは、消費税の課税対象になるものとならないものに分かれます。
ここでは、土地活用をするにあたって知っておきたい消費税の基礎知識や、土地活用で消費税の課税・非課税になるものについて解説します。
消費税の特徴
消費税は、 商品や製品の販売、サービス提供など、消費に関わる取引に対して、広く公平に課税される税金です。商品や製品、サービスを購入する消費者が負担し、事業者が消費者に代わって納付します。
まずは、消費税の特徴を、4つのポイントに絞って見ていきましょう。
1 消費税の税率は10％と8％の2種類がある
・標準税率：10％
・軽減税率：8％（飲食料品や新聞など軽減税率制度の対象品目）
※2021年8月現在
2 消費税は国税部分と地方税部分に分かれる
消費者が負担している消費税には、地方消費税が含まれています。つまり、消費税は国税部分と地方税部分に分かれており、国税部分は国に消費税として、地方税部分は地方消費税として都道府県 に納付するのです。
＜消費税の内訳＞
・標準税率10％の場合：国税部分の消費税率7.8％、地方税部分の消費税率2.2％
・軽減税率8％の場合：国税部分の消費税率6.24％、地方税部分の消費税率1.76％
※2021年8月現在
なお、納税者の事務負担軽減などを目的に、当面のあいだは、地方税分も含めた消費税を事業者がいったん国に納付し、その後、国から各都道府県に分配 することになっています。そのため、事業者が国税と地方消費税を別々に申告・納付する必要はありません。
3 消費税は間接税である
法人税や所得税など、税金を負担する人と納付する人が同じである「直接税」に対し、消費者が税金を負担して事業者が代わりに納める消費税は「間接税」と呼ばれています。
4 課税の対象とならない非課税取引がある
多くの取引は、消費税の課税対象となる「課税取引」ですが、消費税の性格上や社会政策的な配慮の観点から、課税の対象にならない「非課税取引」があります。
非課税取引の例としては、預貯金の利子、保険料や共済の掛金 、社会保険の対象となる医療サービス 、介護保険法や社会福祉法にもとづく社会福祉事業サービス 、学校の入学金や授業料、入学検定料 、住宅の貸付 けなどです。
土地活用をする際、消費税が課税・非課税となるもの
所有する土地を活用するにあたって、土地オーナーが行う土地売買の仲介手数料や建物の建築費用などに、消費税は課税されるのでしょうか。
続いては、土地活用において消費税が課税・非課税になるケースについてご紹介します。
消費税の課税対象になるもの
土地活用で消費税の課税対象になるものには、下記のようなものがあります。
・建物の建築費用やリフォーム費用
所有する土地にアパートやマンション、商業施設、グループホームなどの建物を建てる場合、建築会社などに建築費用の支払いをして工事を行いますが、その際の建築費用は消費税の課税対象 になります。すでにある建物をリフォームする場合の費用も同様です。
・不動産会社へ支払う仲介手数料
不動産の売買など不動産会社と取引する際に支払う仲介手数料は、不動産会社が提供するサービスに対して発生するものですので、消費税の課税対象になります。
・金融機関から融資を受ける場合の住宅ローン・繰り上げ返済の事務手数料
土地の上に新たに建物を建てようとする際、金融機関の住宅ローンを利用するケースも考えられるでしょう。住宅ローンを借り入れる場合、一般的に融資時と繰り上げ返済時に、金融機関に事務手数料を支払わなくてはなりません。このときの事務手数料は、金融機関が提供するサービスに対する対価として発生する費用のため、消費税の課税対象です。
消費税の課税対象にならないもの
土地活用で消費税の課税対象にならないものには、下記のようなものがあります。
・土地の譲渡や貸付け
土地の譲渡や貸付けは、消費税の課税対象にはなりません。土地には、土地の上に付随する地上権、賃借権といった権利も含まれます。
ただし、1ヵ月未満の土地の貸付けや、駐車場などの施設の利用に伴う土地の使用などは課税対象です。
・事業用建物の賃貸借契約終了時に返還される保証金や敷金
事業用の建物の賃貸借契約の締結・更新に伴う保証金、権利金、敷金、更新料などのうち、返還しないものは消費税の課税対象になりますが、契約の終了とともに返還される保証金や敷金は課税対象になりません。
・居住用の建物を貸しつけた際の家賃収入
事務所やコンビニなど事業用の建物を貸しつけた際に発生する家賃収入 は消費税の課税対象ですが、居住用として貸しつけた際の家賃収入 は課税対象ではありません。
税負担を軽減する土地活用なら、グループホームがおすすめ
ここまで見てきたように、土地活用をする際の費用には、消費税の課税対象になるものとならないものがありますが、消費税以外にも、土地活用を検討するときに知っておきたい税負担のひとつに固定資産税があります。
固定資産税は、土地や家屋などの所有者に対して課税される税金で、土地が更地の状態であっても納付義務が生じる税金です。この固定資産税は、土地活用の方法によって軽減特例が適用され、税負担を軽減することができます。
土地活用の方法として特におすすめなのが、障害者向けグループホームや高齢者向けグループホームといった居住用の施設を建てて運用する方法です。相続などで土地の所有者になったり、土地活用での資産運用を検討したりする土地オーナーにとって、消費税だけでなく、固定資産税とその軽減特例についての知識を知っておくことには、大きなメリットがあるといえるでしょう。
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土地活用を考える方にとって、運用に関わる初期費用や納付すべき税金がどれくらいになるのかは気になるところでしょう。
今回ご紹介した消費税のように、基本的には土地活用の仕方によって課税対象になるものとならないものがあります。どのような場合に消費税がかかるのかは具体的なケースに応じて判断する必要があるため、土地活用の経験が豊富な専門家にアドバイスをもらうのがおすすめです。
