都市部の狭小地などに多く見られる「旗竿地（はたざおち）」。特殊な形状をしているため、正方形や長方形などのきれいな形状の土地に比べて、売れにくいといわれています。
今回は、旗竿地を所有する方に向けて、旗竿地がなかなか売れない理由とともに、上手に活用する方法を解説します。
そもそも旗竿地とは？
旗竿地とはその名のとおり、竿に旗がついたような形をした土地のことです。正方形や長方形など、きれいな形状の土地を「整形地」と呼ぶのに対し、旗竿地や三角形、L字形などのいびつな形をした土地は「不整形地」と呼ばれます。
都市部だと、売値が高くて広い土地に買い手が現れにくいため、区画を複数に分けて売り出されるケースをよく見かけますが、旗竿地はそのような場面で誕生することもあるのです。まずは、旗竿地の2つの特徴を見ていきましょう。
建物を建てられる旗の部分は道路に面していない
旗竿地で道路に面しているのは、竿にあたる通路だけで、旗の部分は、ほかの所有者の建物や土地に囲まれた、奥まった場所にあります。
竿の部分には建物が建てられない
旗竿地は、道路から見て奥にある、旗の部分にのみ建物を建てることができます。細長く伸びた竿の部分は、主に通路として使い、建物を建てることができません。
旗と竿にはそれぞれ上記のような特徴があるため、形状を意識した土地活用の方法を考える必要があります。
旗竿地の売却が難しいといわれる理由
一般的に、旗竿地は整形地に比べて売却が難しいといわれ、価格も周辺の土地の相場からは低めに設定されていることが珍しくありません。
それでは、なぜ旗竿地の売却は難しいのか、その理由を見ていきましょう。
整形地と比べて建築の自由度が低い
旗竿地であっても、旗の部分にあたる奥まった部分の土地が、正方形や長方形であれば、建物を建てるのに支障はありません。しかし、表通りから建物へのアクセスが遠い分、奥の状況がわかりにくいため、店舗の建設には不向きです。
また、間取りや向きの自由度が低いので、陽当たりをある程度確保するには、慎重に設計しなくてはなりません。周囲を建物や土地に囲まれた環境だと、隣との距離が近くなるため、生活音にも配慮が求められます。
再建築不可の可能性がある
土地に建物を建築する場合、土地の一部が道路に2m以上接していなくてはいけない「接道義務」というものがあります。また、間口だけでなく竿の最も狭い部分が2m未満になってもいけません。ところが、現在の建築基準法が制定される昭和25年（1950年）以前に建物が建てられた旗竿地では、竿部分の幅が2mに満たない場合が多数あります。こうした土地には救済措置が認められており、今現在建っている建物は違反とみなされません。歴史的建築物などが、この例にあてはまります。
しかし、既存の建物を壊して新しい建物を建てる際には、接道義務の条件を満たさなくてはならず、多くの旗竿地では実質、「再建築不可」のケースが少なくありません。再建築不可の土地を活用するには、今ある建物を増築に該当しない範囲内でリフォームするか、隣の土地を購入して間口を広げるといった工夫が必要になるため、土地活用のハードルは一気に上がってしまいます。
旗竿地でも高く売却して有効活用できることもある
旗竿地の売却や活用は、あきらめるしかないのでしょうか。実は旗竿地であっても、条件によっては特徴を活かして、活用できる可能性があります。具体的な事例をご紹介しましょう。
プライバシー重視の買い手にとっては好条件
建物に囲まれた旗竿地の場合、周囲にさえぎられて光や風が届きにくくなるケースもありますが、建物の窓の大きさや配置などを工夫して建築すれば、適切な採光性や通風性が確保できるでしょう。さらに、奥まった立地だとプライバシーを守れるため、閑静な住環境を求める買い手にとっては好条件になります。
竿部分が広ければ駐車場として使える
竿部分の土地の幅がある程度広ければ、通路以外の用途でも利用可能です。駐車場や駐輪場として使えるほどの広さがあれば、店舗向きの土地として運用できるかもしれません。
グループホームの運用ができる
旗竿地でも活用できる可能性が高いのが、障害者グループホームです。障害者グループホームは、交通や買い物の利便性よりも、住みやすさやプライバシーが重視されます。表通りから離れた旗竿地のプライベート感が、功を奏するわけです。
国内で障害者認定を受けている人は、介護が必要な高齢者より多いにもかかわらず、受け皿となるグループホームの数は圧倒的に不足しています。このような社会背景から、潜在的な入居希望者は多いとみられ、入居率の高さも期待できるでしょう。グループホームは、長期運営を前提に借り上げる事業者がほとんどなので、継続的に安定した収益を上げられるのもメリットです。
ただし、グループホームの運営にあたっては、事業者の選定や、建物の設計が収益に大きく影響するため、ノウハウのある専門家のアドバイスが必要不可欠です。グループホーム運営の知識がない方は、専門の事業者に委託することをおすすめします。
旗竿地でもあきらめずに活用方法を検討しよう
今回ご紹介したとおり、所有する土地が旗竿地でも、立地や特徴を活かした活用方法は多く存在します。まずは、日当たりや風通しの改善策や、竿部分の活用方法などを検討してみましょう。
環境が今ひとつであっても、ノウハウのあるプロが設計すれば、魅力的な施設を建てられる可能性があります。旗竿地の活用をあきらめる前に、豊富な知識を持った専門家に相談することから始めてみてください。
