相続などで手に入れたものの、まったく活用していない更地や農地はありませんか？土地は使っていようがいまいが、所有しているだけで税金がかかってしまうものです。
今回は、活用されていない「遊休地」の特徴と、遊休地を有効に活用するためのポイントをご紹介します。持っている遊休地を、収益が出る資産に生まれ変わらせたい。そんな方はぜひ、参考にしてみてください。
遊休地の特徴
遊休地とは、何の目的にも使われておらず、遊んでいる土地のことを指します。急な相続などの思わぬ形で手にした土地や、活用方法が思いつきづらい変わった形状の土地、所有者が遠方に住んでいる土地、高齢で管理が難しい土地など、遊休地となった事情はさまざまです。
遊休地と似た言葉に「遊休土地（制度）」がありますが、遊休地とはまったくの別ものです。遊休土地とは、国土利用計画法で定められた要件を満たした土地のうち、土地取得から2年以上利用されておらず、都道府県知事が利用を特に促進する必要があると認めた土地のことを指します。遊休土地として都道府県知事から指定を受けたら、6週間以内に利用するか処分するかを決めて、計画書を提出しなくてはいけません。
この記事で解説するのは「遊休地」についてであり、「遊休土地」とは異なることを念頭に置いてください。
遊休地を有効活用する主なメリット
遊休地の多くは更地のため、思い立ったらすぐに活用できるのが特徴です。売却益よりも多い収益が継続的に見込めそうであれば、売りに出すよりも活用することをおすすめします。
遊休地を活用すれば、下記のようにさまざまなメリットが得られますので、ぜひ検討してみてください。
活用の収益で税金の負担を軽減できる
土地は、使用しているか否かにかかわらず、所有しているだけで固定資産税がかかります。さらに、都市計画区域内にある土地であれば、都市計画税も納めなくてはなりません。
また、利用していない土地でも、草刈りや不法投棄されたゴミの始末など、管理にも相当の労力がかかります。何らかの形で活用して収益を生んでいれば、維持管理にかかる金銭的負担や人的負担も、いくらか軽減できるでしょう。
周辺環境の治安向上と近隣住民との関係性向上にもつながる
遊休地の放置は、所有者の負担だけにとどまらず、周辺住民にも悪影響を及ぼします。人の手が入らない土地は、雑草が生い茂り、時にはゴミを不法投棄され、時間とともに荒れてしまいます。荒廃した土地は地域のイメージや評価を低下させるため、地域住民も遊休地に対して厳しい目を注ぐようになるでしょう。
遊休地の管理不足は、周辺住民のクレームに発展することも多くあります。地域との関係性をこじらせないためにも、早期に活用することが望ましいといえます。
地域貢献や社会貢献ができる
遊休地の活用方法としてすぐに思いつくのが、マンションやアパート、駐車場などの経営ですが、立地条件によっては安定した収入が得にくいこともあります。郊外の広い遊休地の活用方法でおすすめなのが、地域住民のコミュニケーションの場になるような施設や、太陽光発電設備などの建設です。地域貢献もできて収益も得られるので、一石二鳥といえます。
遊休地の種類と活用例
遊休地を活用するに前に、その土地がいったいどういう目的で使える土地なのかを知っておく必要があります。遊休地は下記の3つに大別され、建てられる物と建てられない物がそれぞれ決まっています。
ここでは遊休地の種類ごとに、想定できる活用方法を見ていきましょう。
宅地の場合
宅地とは、現在建物が建っている土地や、建物の敷地として使用できる土地のことです。アパートやマンションなどの住宅はもちろん、駐車場、病院、幼稚園、保育園、グループホームなど、最も幅広い活用方法がある土地といえるでしょう。
なお、アパートやマンション、駐車場などは、立地条件や周辺環境の充実度などが収益に大きく影響しますが、病院やグループホームなどの場合は、周囲の利便性よりも、「利用者が落ち着いて過ごせるかどうか」が重視されます。都市部や中心地から離れている土地や、旗竿地などの変形地であっても、十分な需要が見込めるでしょう。グループホームの事業者も長期運営を前提としているため、継続的に安定した収益を上げることができます。
農地の場合
農地は、耕作をする目的以外には利用できない土地です。一般的に、農地は「農業振興地域の整備に関する法律」（農振法）に基づき、ほかの用途に転用を禁止されている「農用地区域」や、場合によって許可・不許可が決まっている「農振白地地域」と「農業振興地域外」に分けられます。
生産性の高い優良な農地は、農地法によって転用を禁止されていますが、市街地にある農地など、生産性が低い農地は転用可能です。ほかの用途に転用する場合は、都道府県知事か、農林水産大臣が指定する市区町村の長に届けを出し、許可を受ける必要があります。
なお、4ヘクタールを超える土地は農林水産大臣と協議しなくてはなりません。また、市街地区域内の農地は、各地の市区町村に設置された農業委員会（設置がない場合は市区町村の長）へ届けを出すことで転用可能です。
農地だった遊休地は農地転用以外に活用できないのかというと、そんなことはありません。近隣の農家に貸し出したり、一般から広く利用者を募って「市民農園」として提供したりといった運用が可能です。
商業地・工業地の場合
商業地は店舗や事務所などの商業活動を目的に、工業地は工場での生産活動を目的に使用できる土地です。
住宅は建てられないため、下記のような活用方法が望ましいでしょう。
＜商業地・工業地の活用事例＞
・遊興施設
・ショッピングモール
・オフィスビル
・飲食店
・ホテル
・倉庫
・トランクルーム
遊休地を上手に活用して、収益につなげよう
遊休地をそのままにしておくと、多くのデメリットが発生します。支出がかさむ土地に維持・管理費用をかけるよりは、エリアや周辺環境、形状など、土地の特徴に合った活用方法を見つけて、収益につなげましょう。
また、遊休地の活用には、多方面からの検討が必要です。無理して自己判断をせず、土地のあるエリアをよく知るプロに相談することをおすすめします。プロのノウハウをもとに、失敗しない遊休地の活用法を見つけましょう。
