アパート経営は、空室をなるべく出さずに高い入居率を維持できれば、安定的な収益につながります。しかし、初期投資額が大きく、一度建ててしまうと後戻りができないため、本当に儲かるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、アパート経営で収支をプラスにするコツと、失敗しないためのポイントについて解説します。
アパート経営のメリット・デメリット
まずは、アパート経営のメリットとデメリットを確認し、運用時のイメージを膨らませましょう。
メリット1 入居者の確保に成功すれば、安定した収入が確保できる
アパート経営の収入源は、主に家賃です。入居者が十分に確保できていれば、賃料×入居者数の収入が毎月得られます。病気や事故などのやむをえない事情で仕事を休まなければならなくなっても、アパート経営をしていれば、毎月安定した収入が得られるので安心です。
また、老後の資産形成や私的年金を目的とした運用にも適しています。一方で、空室があると、その分の収入はなくなるため、できるだけ空室を出さないようにする努力が必要です。
メリット2 節税対策になる
土地に住宅やアパートなどの建物が立っていると、住宅用地として軽減措置特例が適用されるため、固定資産税と都市計画税が軽減されます。さらに、アパート経営は相続税も節税できます。現金で相続すると、すべての金額が相続税の課税対象になってしまいますが、アパートなどの不動産で相続をすると、土地・建物ともに取引価格よりも低い額で評価されるため、その分の節税ができるのです。
メリット3 マンション経営よりコストが安い
一般的に、アパートは木造や軽量鉄骨造が多いものです。マンションに多い鉄筋コンクリートなどと比べると、建設コストは安く上がります。また、マンションにはエレベータやオートロック、防犯カメラなどのメンテナンスが必要な共用部分が多いため、ランニングコストがかかりますが、共有設備が少ないアパートですと、ランニングコストはかなり抑えられます。
デメリット1 立地場所の利便性によって入居者が集まらない可能性がある
駅や商業施設、学校、病院、役所などから近い土地であれば、入居者の確保に悩む必要はないかもしれません。一方で、利便性の低い僻地に立つアパートですと、入居者が決まりにくいため、確保にも相当の力を入れなければなりません。
周辺環境が寂しい土地を所有している場合は、アパート経営ではなく、入居率が立地条件に左右されづらい、障害者グループホームなどの福祉施設の経営がおすすめです。
デメリット2 マンションに比べて火災のリスクが高い
鉄筋コンクリートで建てられたマンションに比べて、木造で建てられたアパートは、火災による延焼リスクが高くなります。リスク軽減の対策として、収益の一部を修繕費用として積み立てたり、火災保険や地震保険に加入したりするといった対策を事前に立てておくことをおすすめします。
デメリット3 築年数が経過すると空室が増える
どんなアパートでも、時が経過すれば老朽化してしまうものです。入居者は古いアパートよりも新しいアパートを好むため、築十数年も経つと、アパートの空室は増えていきます。空室が発生しないようにするためには、リフォームなどの出費や家賃の値下げなど、利益が減る手段を検討せざるをえなくなります。
アパート経営で収支をプラスにするには？
アパート経営のメリットとデメリットを踏まえた上で収支をプラスにするには、2つのコツがあります。
キャッシュフローを把握する
キャッシュフローとは、収入や支出などのお金の流れを指します。アパート経営をする上では、収支がプラスかマイナスかを常に把握しておきましょう。借入金がない場合は、キャッシュフローがマイナスになることはほぼありませんが、借入金がある場合は、常に気にとめておく必要があります。収支のマイナスが続くと、アパート経営が破綻してしまうからです。
計画時に入念なシミュレーションをして、健全なキャッシュフローになるよう、先回りして調整することをおすすめします。
アパート管理を委任する場合の業者選びは慎重に行う
管理会社にアパートの管理を委託する場合は、信頼できる業者かどうかを入念に調べてから契約することをおすすめします。管理会社は、アパートの掃除や消耗品の取り替えだけではなく、クレーム対応や退去時の対応などで入居者との接点が多く、アパートの満足度とも密接な関係があります。入居者対応がしっかりした管理会社であれば、安定した入居者数を維持できるはずです。
アパート経営で失敗しないためのポイント
続いては、アパート経営で失敗しないために、気をつけておきたいポイントを解説します。
需要のある立地に、入居者のニーズに合ったアパートを建築する
アパート経営は、入居者数が多いか少ないかで収益が変わります。経営を安定させるためには、できるだけ空室を減らし、入居率を高くすることが重要です。入居者が入居を決める基準は、「生活する上で都合の良い立地条件か」「住みやすい間取りや設備、デザインか」などです。アパートを建てる前に、その土地ではどのような生活を送る人に需要があるのかを調査し、入居者のニーズに合ったアパート設計をすることが望まれます。
事前の計画をしっかり立てる
アパート経営に際しては、金融機関から融資が受けられるため、少額の自己資金から始められます。とはいえ、借入金が多いと当然返済額も多くなってしまいます。できるだけ借入金を減らし、自己資金の比率を高くできれば、無理なく経営できるので安心です。
アパート経営は、いつ空室が出るかわからないため、安定した家賃収入が得られる保証はありません。ある程度の空室が出ることも見越して、経営計画を立てることをおすすめします。
アパートの需要が低い土地ではグループホームの経営がおすすめ
アパート経営を成功させるには、アパートを建てる土地が、生活しやすい環境かどうかが重要なポイントです。や、アパートを建てるのには不向きな土地で活用を考えている方には、アパート経営よりも、障害者グループホームの経営が向いているかもしれません。
グループホームであれば、生活しやすい周辺環境が整っていなくても問題ありません。閑静な環境に立つグループホームのほうが、住み心地も良く、評判が高いこともあります。障害者グループホーム運用をご検討の際は、実績を多く持つタカオにお気軽にご相談ください。
