少子高齢化による人口減少などの影響により、空き家は年々増えています。空き家とはいえ、土地と建物の所有者には固定資産税などの納税義務が発生するため、早々に処分したいとお考えの方も多いでしょう。
そこで気になるのが、固定資産税の問題です。空き家の状態よりも更地にしたほうが、固定資産税は高くなってしまうものです。
今回は、なぜ更地にすると固定資産税が高くなるのか、その仕組みについて詳しくご紹介します。
固定資産税の基本
固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産の評価額をもとに算出される税額のことです。土地や家屋を利用しているかいないかにかかわらず、所有者は固定資産税を国に毎年納税しなければなりません。支払い回数は年4回の分割払いが一般的です。
評価額は適正な金額となるように、3年に1度見直される「評価替え」という仕組みが導入されています。
固定資産税の算出方法については、下記の計算式を参考にしてください。
＜固定資産税額の計算式＞
土地の固定資産税額＝固定資産の評価額（課税標準額）×標準税率1.4％
家屋の固定資産税額＝固定資産の評価額（課税標準額） ×標準税率1.4％
さらに、所有する空き家が市街化区域に立っている場合は、固定資産税に加えて、都市計画税も支払わなければなりません。
都市計画税の算出方法は、下記の計算式を参考にしてください。
＜都市計画税額の計算式＞
都市計画税額＝固定資産の評価額（課税標準額）×制限税率0.3％
更地にすると固定資産税が高くなる理由は軽減措置特例にある
固定資産税や都市計画税は、土地と建物に発生する税金です。空き家を更地にしてしまえば、建物分の固定資産税や都市計画税を払う必要がなくなるので、空き家よりも安くなると思うかもしれませんが、安くならない場合もあります。
固定資産税は、家屋が立つ住宅用地の土地に対しては、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるため、税額は最大6分の1（小規模住宅用地の場合）に軽減されます。つまり、住宅用地である空き家にも、この特例が適用されるのです。また、都市計画税にも、住宅用地の軽減措置特例が適用され、税額が3分の1に軽減されます。
一方の更地となった土地は、「住宅用地」から「非住宅用地」に分類が変更され、住宅用地の軽減措置特例が適用されません。空き家を更地にすると、土地の軽減措置特例がなくなるため、空き家がある土地よりも固定資産税が高くなってしまうこともあるのです。住宅用地の固定資産税の算出方法は、下記の計算式を参考にしてください。
＜住宅用地の固定資産税額の算出方法（住宅用地の軽減措置特例つき）＞
・小規模住宅用地（住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分）
固定資産税＝課税標準額×1/6×1.4％
都市計画税＝課税標準額×1/3×0.3％
・一般住宅用地（住宅用地で200平方を超える部分）
固定資産税＝課税標準額×1/3×1.4％
都市計画税＝課税標準額×2/3×0.3％
なお、「住宅用地の軽減措置特例」は、家屋には適用されません。
特定空家等は特例が適応されず、固定資産税が高くなる
固定資産税が軽減されるからといって空き家を放置していると、さまざまな弊害があるので注意が必要です。今にも崩れそうな空き家は、景観を損なうだけでなく、不法侵入者による占拠や不法投棄などにもつながり、周辺環境の治安悪化を招きます。
放置された空き家の増加を問題視した国は、2014年に空家等対策の推進に関する特別措置法を制定しました。適切に管理されていない空き家を「特定空家等」に認定し、行政で指導・勧告・命令ができるようになったのです。
さらに、所有する空き家が国に特定空家等として認定されると、固定資産税の軽減措置特例の対象から除外されてしまいます。土地は更地と変わらない固定資産税額になり、建物分の税額も加算されるため、特定空家等になってしまったら、早々に空き家状態を解消することが望まれます。
なお、特定空家等の定義は下記のとおりです。
＜特定空家等の定義＞
・倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより、著しく景観を損なっている状態
・周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
空き家や更地の固定資産税を軽減する方法
固定資産税を滞納すると、最悪の場合は差し押さえられ、相場よりもかなり低い価格で競売にかけられてしまうこともあります。そのような状況にならないためにも、できるだけ早く固定資産税の負担を減らすことを考えたいものです。続いては、固定資産税を軽減する方法を解説します。
空き家を中古住宅として売却する
空き家を中古住宅として売却すれば、固定資産税だけでなく、水道や電気代などの維持管理費用もかからなくなり、譲渡対価 が手に入ります。なるべくコストをかけずに空き家を手放すには、中古住宅として売却するのがベストです。
しかし、中古住宅市場は流動性が低く、築年数は古ければ古いほど売れにくい傾向にあります。新築を建てる前提で中古住宅つきの土地を購入する人もいますが、購入後の建物解体費用がかからない更地のほうが好まれます。
更地にして売却する
日本の不動産市場は、中古住宅が立っている土地よりも、更地のほうが売れやすい傾向があります。ただし、更地にすると固定資産税は高くなるため、一日も早く買い手を見つけなければなりません。固定資産税を抑えるには、更地にする前提で土地を売り出し、売却の見込みが立ってから更地にする方法があります。
更地にするためにかかる建物の解体費用は、木造や鉄筋コンクリート造などの建材や構造、広さなどによって決まります。業者によっても価格差がありますので、複数の業者に見積もりをとってから検討するのがおすすめです。
土地活用をする
空き家を解体し、更地にしてから建物を建てて土地活用をする方法もあります。解体や建設費用などのコストはかかりますが、長い目で見ると収支がプラスになるので、空き家を放置し続けるよりも賢い選択かもしれません。
土地活用というと、アパートやマンション運営を思い浮かべる人が多いかもしれませんが、運営には知識が必要ですし、時が経って建物が老朽化すると、賃料を下げざるをえなくなり、利益は減っていくものです。
そこでおすすめなのが、福祉施設です。特に、障害者向けのグループホームは需要が高く、賃料の影響も少ないため、長期的に安定した収益が見込めます。土地活用の有力な選択肢のひとつとして、ぜひ検討してみてください。
固定資産税を軽減するには、土地活用がおすすめ
更地や特定空家等に認定されると、固定資産税は高くなってしまいます。税金の負担を軽減するためには、長期的な収益を見込める土地活用がおすすめです。
中でも、障害者向けグループホームによる土地活用は、社会や地域に貢献できるだけでなく、入居者の需要が高いため、収支をプラスにしやすいでしょう。土地活用をお考えの方は、障害者向けグループホーム運用の実績と経験が豊富なタカオに、ぜひご相談ください。
