総務省が実施している「住宅・土地統計調査」によると、2018年の空き家数は過去最多の848万9,000戸に上りました。これは、全国の住宅の13.6％にあたり、この20年で約1.5倍に増加しています。
今後、人口比率が高い団塊世代が後期高齢者になり、土地や家屋の相続が増えれば、持て余した家の空き家化が一気に進むことになるでしょう。
ここでは、空き家を放置することで生まれる問題を踏まえ、空き家を有効的に活用する方法をご紹介します。
なぜ空き家を活用するべきなのか？
空き家とは、居住する世帯がいない家のことで、下記の4種類に分類されます。
＜空き家の種類＞
・売却用：新築・中古を問わず、現在販売中の住宅で、不動産会社が管理している
・賃貸用：オーナーが賃貸用住宅として不動産会社に管理を託し、入居者を募集している住宅
・二次利用：休暇時の保養を目的とした別荘など、普段は人が住んでいない住宅で、オーナーが管理している
・その他：上記の3つにあてはまらない住宅（オーナーが管理しているものの、転勤や入院で長期不在の住宅や、建て替えを予定していて取り壊しを待っている住宅、相続した人が遠方に住んでいるなどの理由で管理が行き届かない住宅など）
上記のうち、管理者が定期的に訪問して手入れをしている売却用や賃貸用、二次利用の空き家であれば問題ありません。厄介なのは、管理が行き届かないその他の空き家です。
その他の空き家を放置し続けていると、次のような問題が起こります。
災害や老朽化による倒壊
人の管理が行き届かない住宅は、劣化のスピードが早まります。換気や通水、雨漏り修理などを怠って、長いあいだ放置していると、壁や屋根の腐食が進んで崩れたり、地震や台風などの自然災害で倒壊したりする可能性が高まるのです。倒壊のおそれがある空き家は、周辺に住む人々の安全を脅かす存在にもなります。
治安の悪化
管理がおろそかになった空き家は、不審者や犯罪者にとっては格好の隠れ場所となってしまいます。空き家を放置していると、知らないうちに犯罪の温床になり、地域の治安悪化を招くおそれがあるのです。
景観や環境への悪影響
草木が生い茂り、ポストから郵便物があふれた空き家は、荒廃した印象を周囲に与えるため、心ない人によるゴミの不法投棄を誘発します。そうなると、景観や衛生面にも悪影響を及ぼし、地域の人々に迷惑をかけてしまう存在になってしまうでしょう。
空き家を活用する方法
空き家問題を解決するには、オーナーが責任を持って管理するか、活用をする必要があります。ここからは、空き家のトラブルを防ぎ、さらに収益を生む方法についてご紹介します。
貸す・売る
建物の劣化がそれほど進んでおらず、修繕やリフォームをすることで住宅として使用できそうであれば、貸すか売ることを検討しましょう。毎年支払う義務がある固定資産税を、売却の利益や家賃収入でカバーできるのはもちろん、さらなる収益を得られる可能性もあります。
ただし、立地条件や周辺環境、空き家の状態によっては、入居希望者や購入希望者がなかなか現れないことも考えられます。賃貸物件として運用した場合、退去から次の入居者が決まるまでの期間は、家賃収入がゼロになるリスクも考えておかなければなりません。
どうしても借り手や買い手がつかなければ、リノベーションや値下げなどを検討する必要があります。
シェアハウスや民泊を経営する
1つの物件で複数の入居者から家賃収入を得ることができるシェアハウスや、エリアによっては家賃収入より高い水準の宿泊費を設定できる民泊は、通常のアパート経営などに比べて収益性が高い活用方法です。例えば、住宅1棟を複数人でシェアしていた場合、1人が退去しても家賃収益がゼロになることは避けられます。
ただし、インバウンド需要や賃貸需要に左右されるため、安定的に収益が得られるとは限りません。
解体して土地活用する
駅に近い土地や交通量の多い幹線道路沿いにある空き家なら、解体して店舗や商業施設などに転用すれば、解体費を回収した上で、さらに収益を上げることが期待できます。
なお、郊外や田舎などで集客が難しい土地や、間取りや向きに制限がある変形地の場合は、住みやすさが優先される障害者グループホーム経営がおすすめです。国内で障害者認定を受けている人の数に対して、受け皿となるグループホームの数はまったく足りていないため、確実に需要が見込めるのもメリットです。
空き家を更地にして障害者グループホームを建てる場合は、解体費や建築費などの初期費用がかかりますので、安定した収益を継続的に上げるためには、事業者の見極めや建物の設計ノウハウに強みを持つ専門家に相談する方法があります。
リスクを抑えた空き家活用なら障害者グループホームによる土地活用がおすすめ
空き家を放置することにはさまざまなデメリットがありますので、積極的に空き家を清算し、さらには収益を上げる土地へと生まれ変わらせることをおすすめします。
空き家を活用するにはさまざまな方法がありますが、できるだけリスクを抑えたいなら、建物を解体して障害者グループホームへ土地活用する方法がおすすめです。実績豊富な株式会社タカオに、ぜひご相談ください。
