所有する土地を有効活用したいと思いつつ、失敗したときのリスクを考えると踏み出せない方も多いかもしれません。どんな土地活用にも少なからず初期投資は伴いますから、慎重になるのは当然です。
今回は、土地活用のメリットと主な活用方法についてご紹介します。また、土地活用の成功例・失敗例とその理由などについても見ていきましょう。
土地活用の主なメリット
所有する土地は更地のままにせず、何らかの形で活用することで、税制面の優遇や収入アップなど、さまざまなメリットがあります。それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。
更地よりも節税できる
所有する土地が更地の場合、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されず、アパート・マンションなどの住宅が建つ土地に比べ、3～4倍程度（最大6倍）の固定資産税がかかります。
さらに、更地が市街化区域内にある場合、建物がある土地の最大3倍の都市計画税を支払わなくてはなりません。土地活用をすること自体が、節税というメリットにつながります。
安定した収入が見込める
マンション・アパート、駐車場など、収入が得られる方法で土地を活用すれば、継続的に安定した収入が見込める点もメリットです。
所有する土地の立地条件や周辺環境に合わせて、さまざまな活用方法を検討できます。
地域に貢献できる
所有する土地の広さにより、商業施設や病院、福祉施設など、地域のニーズが高い施設を建てて事業を行うことも可能です。その施設が建つことで人口流入が増える、雇用創出につながるなど、地域の活性化に貢献できるメリットがあります。
土地活用の成功例・失敗例を紹介
ここからは、おすすめの土地活用の方法を3つご紹介します。土地活用の成功例とそのポイントを解説するとともに、失敗例についても併せて見ていきましょう。
アパート・マンション経営
土地活用といえば、最初に思いつく方法がアパート・マンション経営という方も多いかもしれません。選択する人が多い土地活用方法だからこそ、所有する土地の周辺環境や客層の見極めが重要です。
・成功例：土地の需要を押さえた作りで空室ゼロを実現
アパート・マンション経営の成功には、地域の客層と賃料相場の把握が欠かせません。ファミリー向けか単身者向けか、地域の客層に応じた間取りと設備を用意することで、空室ができにくく安定した収入を得ることが可能です。地域の客層、周辺環境、競合となりうる物件の把握が、成功するためのポイントとなるでしょう。
・失敗例：思い込みと事前の情報収集不足
「土地活用といえばアパート・マンション経営」といった思い込みから、ほかの選択肢を検討しないままアパート・マンションを建てると、「競合となる物件が多かった」「思っていたより需要がなかった」など、思うような収益が得られない可能性があります。事前の情報収集不足が失敗の理由です。
・失敗例：過剰な初期投資で収支バランスが乱れる
フルローンでアパート・マンションを建てたり、共用部分を必要以上に豪華にしたりと、無計画な初期投資には注意しましょう。過剰な初期投資は収支バランスの乱れにつながり、失敗の理由になります。
トランクルーム経営
トランクルーム経営は、レンタル可能な収納スペースを貸し出す土地活用方法です。所有する土地にコンテナを置くスペースがあれば始められるため、土地の広さや形に左右されにくい点が特徴です。
・成功例：立地に合ったタイプを選択する
トランクルームには、郊外に適した「コンテナ型」と、都市部に適した「ルーム型」があります。所有する土地はどちらが向いているのか見極めることが、集客力と稼働率の高さにつながる成功のポイントとなります。
・失敗例：トランクルームを利用する人が近くにいない
トランクルームを利用しようと思う顧客が近くにいないと、思うように集客できず稼働率が上がりません。周辺に大型マンションがあるかなど、所有する土地の立地と客層を見極めなければ失敗につながるでしょう。
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駐車場経営
駐車場経営は、マンション・アパートよりも初期投資を抑えられるため、メジャーな土地活用方法のひとつです。駐車場は住宅を建てない土地活用方法のため、固定資産税の住宅用地の特例が適用外となります。固定資産税額と照らし合わせ、収益が上がるかどうか慎重な検討が必要です。
・成功例：固定資産税額の安い土地で駐車場を経営
駐車場は、土地の固定資産税を引き下げる住宅用地の特例の対象外です。都心よりも固定資産税が比較的安い土地を見極め、多くの方が利用する場所を選ぶことで、より多くの収入を得られます。
・失敗例：固定資産税を考慮せず駐車場経営を開始
管理が手間だからと建物を壊して駐車場にすると、固定資産税が跳ね上がって損をする可能性があります。建物があったほうが得かどうか、事前に確かめておきましょう。固定資産税の増額分を勘案して駐車場経営を始めなければ、失敗の原因となります。
土地活用を成功させるための3つのポイント
土地活用を成功させるには、所有する土地の「立地」「ニーズ」「周辺環境」を見極めることが大切です。この3つのポイントのどのような点に注意すべきか、それぞれ解説していきます。
立地
所有する土地の駅からの距離、広さ、表通りとの位置関係などを把握します。
ニーズ
大学が近ければ学生が多い、通勤便利な駅でファミリー層が多いなど、土地ごとに住む人の層は異なります。その土地の住民のニーズに合った活用方法を検討しましょう。
周辺環境
ターミナル駅やバス停、大学、大企業など、周辺に土地活用との相乗効果が見込める施設があるか確認します。競合の有無についても調べておきましょう。
立地に左右されない土地活用なら、福祉施設がおすすめ
アパート・マンションによる土地活用は、駅から近い、表通りに面しているなど立地に恵まれても、設備面や賃料で競合物件よりも秀でた特徴がないと成功することが難しい地域が多くあります。
立地に左右されず、今後需要が高まる土地活用をお探しなら、サービス付き高齢者向け住宅、住宅型有料老人ホーム、グループホームといった、福祉施設がおすすめです。
福祉施設は、高齢化の進展に伴って需要が増加し、供給が追いついていません。入居希望者が多く、入居後は同じ施設内で長く生活する人が多いため、空室リスクが低いこともメリットです。また、施設内での暮らしやすさが重視されるため、旗竿地などの変形地や、田舎の土地でも十分活用できます。
プロのアドバイスで土地活用を成功させよう
ベストな土地活用の方法を考える上で、過去の成功例・失敗例は非常に有効ですが、所有する土地の条件によっては期待する結果が得られないこともあります。活用方法に悩んだら、土地活用の専門家に相談しましょう。
特に、福祉施設の運用を検討されている方には、豊富なノウハウを有する株式会社タカオにぜひご相談ください。
