何か有効な土地活用方法はないかお探しではないでしょうか？
たくさんの活用方法がありますが、今回は土地活用の方法として「保育園」をご紹介します。待機児童は近年減少傾向にありますが、待機児童は無くなっておらず、保育所が足りているとは言えません。そのため依然として保育園は高い需要が期待できます。
この記事では、保育園を土地活用する方法や、メリット・デメリットを解説しています。土地活用方法を探している人に参考になる内容ですので、ぜひ最後までご覧下さい。
土地活用に保育園はおすすめなのか？
保育園での土地活用を検討するにあたり、まずは保育園の需要について見ていきましょう。
保育園の需要
保育園はかつて待機児童問題などもありましたが、近年では保育所の数が増加するにともない待機児童は減少しています。
出典：保育所等関連状況取りまとめ（全体版）（厚生労働省）
出典：保育所等関連状況取りまとめ（全体版）（厚生労働省）
しかし保育所等の施設が増えているにも関わらず待機児童はゼロになっているわけではありません。特に7都道府県・指定都市・中核市では待機児童は多い傾向があり、保育所は不足傾向です。依然、保育所の需要は高いと言えるでしょう。
出典：保育所等関連状況取りまとめ（全体版）（厚生労働省）
保育園の運営方法と種類
保育園で土地活用をする場合には、保育園の運営方法と、どのような種類の保育園を設置するかを検討することが必要です。
主な運営方法と、保育園の種類を紹介します。
建貸
リースバック
保育園を運営する事業者から建設協力金を受けて、土地の所有者が保育園を建設します。土地の所有者は、建設した保育園と土地を事業者に貸し出して賃料を受け取る運営方法です。比較的少ない初期投資で開園できる上、保育園の種類によっては補助金を受け取れる可能性があり、さらに負担は減少します。事業者に運営をお任せできるので、保育園の業務負担が生じることはありません。
ただし建設協力金は返済していく必要があるので、建設協力金の返済が終わるまでは利益が少ない可能性があります。
事業用定期借地
土地の所有者は土地のみを貸し出し、事業者が建設から運営を任せる運営方法です。貸出期間は10年から50年の間で設定可能で、契約期間が終了すると土地を返却するか、50年未満であれば契約期間終了後、再契約をして貸出期間を延長できます。また土地返却時は、更地で返却するか、保育園と土地をそのまま残してもらうかを契約時に決められます。
保育園の3つの種類
保育園にはたくさんの種類に分類できますが、ここでは主な保育園の種類を3つ紹介します。
認可保育園
国が定めた施設の広さ、保育士の人数、給食設備や防災管理などの基準を満たし、都道府県知事の認可を受けた保育園のことです。国が定めた基準をクリアしなければならないことや、保育内容は「保育所保育指針」に基づいたものを求められるというデメリットはありますが、保護者の所得によって保育料が設定できる、安定した補助金が行政から受けられるなどのメリットがあります。
認可外保育園
国が定めた基準を満たしていない保育施設です。あくまでも国の基準を満たしていないだけで、必ずしも設備が劣っているということではありません。国の規制なしで自由に保育料を設定することが可能ですが、自治体からの補助金はないケースが多いので、認可保育園に比べて保険料は高い傾向があります。一方、子どもには認可保育園にはない自由な教育を提供できるメリットがあります。
企業内保育所
主に育児中の従業員のために企業内や、事業所の周辺に用意されている保育施設です。子どもに何かあったときにすぐ駆けつけられる、勤務先の勤務時間や勤務日にあわせて施設を利用できるメリットがあります。しかし、満員電車に子どもで出かけるのは親子共に負担が大きい、そもそもあまり空きがなくて利用できないケースが多いといったデメリットがあります。
土地活用としての保育園経営のメリット
保育園での土地活用のメリットを解説します。
認可保育園は補助金を受けられる
認可保育園で土地活用をした場合、行政から建設費や運営費などに対して補助金が支払われることがあります。
一般的な事業で土地活用をしようとして事業用の建物を建設するには、多額の建築費用がかかります。金融機関からの融資も利用する必要があるでしょう。
認可保育園なら補助金を受けられるので、一般的な事業で建物を建設するよりは初期投資は抑えられます。
保育園経営は税金対策でも優等生
土地活用のために保育園を建設して、土地や建物を賃貸すると、オーナーは固定資産税や、地域によっては都市計画税の支払いが必要です。しかし一時期待機児童が問題となり、2017年以降、最長5年間、固定資産税と都市計画税が免除される自治体があります。
自治体によって免除内容や免除額が異なるので、保育園で土地活用をする際は各自治体に問い合わせて確認しておきましょう。
相続税対策でも見逃せないメリット
保育園を賃貸に出すと、建物は貸家として、土地は貸家建付地として評価されるため、相続税評価額が下がり、結果として相続税対策になります。また小規模宅地等の特例も利用できるケースががあり、被相続人が賃貸で保育園を運営していたときは「貸付事業用宅地等」として、事業としていたときは「特定事業用宅地等」として減税を受けられる可能性があります。
保育園経営のデメリットは?
厳しい条件クリアが前提となるので参入のハードルが高い
認可保育園は国が定めた基準をクリアする必要があります。そしてその要件は自治体によって異なるものの、目安として敷地が100坪以上、定員が60人以上、火災などに備えて非常口を2箇所以上用意する必要があるなど参入へのハードルがかなり高い傾向があります。
また認可も短くても1年半程度かかるため、すぐに土地活用したいという人にとっては保育園はデメリットに感じるかも知れません。
管理上の責任を問われると行政処分の対象になる
保育園を運営するということは、子どもの身の安全に責任を持つ必要があります。十分気をつけていても、子どもの予想外の行動により大きなトラブルが起こるかもしれません。運営側に管理上の責任が問われると、行政処分の対象となり得ます。悪評が広まれば、最悪は廃園になってしまうでしょう。自分自身が保育園を運営するときに注意をするのはもちろんですが、保育園の土地活用で運営を事業者に任せるときも、トラブルに発展するリスクを下げるために事業者の選定を慎重に行うことが大切です。
園舎は別の事業に転用するのが難しい
保育園で土地活用をしていたものの、仮に保育園の運営がうまく行かずに廃園をする場合、リースバック方式や自分で運営をするスタイルでは保育園の建物が残ってしまいます。次の利用者が保育園として使ってくれれば良いのですが、保育園以外の事業をするためには大幅なリフォーム費用がかかる可能性があるため、次の利用者を見つけるのは難しいかも知れません。
保育園で土地活用をするときは、事業用定期借地方式で契約期間終了時に更地に転換する内容を契約書に盛り込んでおけば、土地に建物がない状態なので次の利用者が見つけやすくなります。
まとめ
待機児童は減少しているとは言え、まだ保育園の数は足りているとは言えません。土地活用を希望しているオーナーは、保育園への活用を検討してみましょう。保育園は要件を満たせば補助金を受け取れるので、他の事業よりも少ない初期投資で始められるかも知れません。
ただし保育園の運営に失敗してしまうと、別の事業に転用することは難しいので、慎重に進めていきましょう。できれば保育園への土地活用は、多くのノウハウをもつプロのサポートを受けることをおすすめします。
土地活用で保育園をご検討の方は「タカオ」へご相談下さい。
