土地活用をしていくうえで税金対策は必ず必要になってくる要素です。
税金対策を考えずに土地活用を進めてしまうと、不動産収入は増えてもその分支払う税金も多くなったり、相続のタイミングで多額の税金を支払わなければいけなかったりする可能性があります。
この記事では土地活用を通じてどのような税金対策ができるかを、メリットや具体的な活用方法を例にあげて解説します。
この記事を読めば、税金対策の知識と自分に合った土地活用の方法が理解できるでしょう。
土地活用と税金対策の基礎知識
土地活用には固定資産税や相続税、所得税などの税金が関係します。そのため土地活用と税金の基礎知識を身につけることは、所有している土地に関する資産価値を極大化し、税金の負担を軽減するための第一歩になります。
さらに事前に適切な税務知識を持つことで、資産の有効活用と税金の節約も可能です。
土地活用の基本的な考え方
土地活用の基本的な考え方は、土地をどのように活用できるかだけではなく、税金面や相続面も踏まえて検討を進めることが重要になります。
土地活用を通じて実現したいことや問題点、将来出てくる可能性のある阻害要因を洗い出し、どのように土地を活用すれば良いかを考える必要があるのです。そうしなければ、相続時に争いが起きたり、税金を払うことができずに土地を売却しなければいけない状況に陥ったりすることもあります。
一時的な利益を追求するのではなく、将来を見据えて計画を進めていくことで、土地活用を成功に導くことができるのです。
税金対策と土地活用の関係性
土地活用により収益を得ながら適切な税金対策を実施することで、税金の負担を軽減し利益を最大化することが可能です。
土地を有効に活用することで得られる収益は所得税の対象となり、土地の価値が上昇した場合は固定資産税が上がる可能性もあります。さらに土地を売却した場合、得た利益は所得税や譲渡所得税の対象です。
これらの税負担を適切に管理し最小限に抑えることで、土地から得られる純利益を最大化することができるのです。
土地活用で節税できる税金とは
土地活用でできる節税対策は5つあります。
【土地活用における5つの節税対策】
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それぞれについて詳しく解説いたします。
固定資産税
不動産を所有している人には、毎年必ず固定資産税がかかりますが、建物を建築することで土地の固定資産税を抑えることが可能です。
土地の上に建物があれば固定資産税は最大6分の1に減額され、節税効果は高くなります。
【住宅用地の特例措置一覧】
区分 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
小規模住宅用地 | 住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分 | 価格 × 1/6 | 価格 × 1/3 |
一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地 | 価格 × 1/3 | 価格 × 2/3 |
都市計画税
都市計画税は固定資産税と同様に、不動産を所有していることが課税条件です。
土地の上に建物を建築することで、更地評価の最大3分の1に都市計画税が減額されます。
相続税
相続税は土地だけなく現金や有価証券等のすべての財産にかかり、基礎控除額を超えた部分の財産に対して税金が発生します。そのため基礎控除を超えた資産を所有している場合は、事前に対策が必要です。
【基礎控除の計算式】
・基礎控除額＝3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数 |
相続税は相続税評価額という基準によって決められており、実勢価格の80%ほどの評価になります。
現金よりも土地や建物などの不動産の方が評価額が低いため、現金を建物に変えることで節税対策が可能です。
贈与税
財産を生前に贈与する場合は、贈与した金額に対して贈与税がかかります。
贈与税は年間110万円まで非課税枠が設けられており、110万円を超える金額を贈与した場合が課税対象です。土地活用で得た収益を事前に子どもに生前贈与することで、将来に向けた相続税の対策になります。
所得税
所得税については土地活用で発生するローンの返済や物件の管理費用、減価償却費などを活用することで節税できます。
減価償却費は必要経費として計上できますが、実際はお金を支出していません。このように、経費をうまく活用すれば所得税を抑えられるケースも出てきます。
また、本業の所得がある人はそれらの所得から赤字分を差し引く「損益通算」も利用できるので理解しておきましょう。
相続対策としての土地活用のメリット
土地活用は有効的な相続対策の一つであり、適切に利用することで相続税の軽減や資産価値の維持・増大を図ることが可能です。
さらに持続可能な収益源を生み出すことで、次世代への財産の承継をスムーズに行うこともできます。
貸家建付地で土地の評価額減
「貸家建付地」は貸家の敷地として使用されている土地のことです。
自己所有の土地に、自分でアパートを建てて第三者に貸している場合、その土地が貸家建付地に該当します。
【相続税評価額の計算方法】
自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合） |
「土地・・8000万円、借地権割合・・60%、入居率・・100%の場合」
4000万円×（1-0.6×0.3×1）＝6,560万円となり、相続税評価額を下げられます。
小規模宅地の特例活用
小規模宅地の特例とは、土地の活用方法により評価減を受けられる制度になります。
【減額割合一覧】
利用区分 | 限度面積 | 減額割合 |
特定事業用宅地（事務所） | 400㎡ | 80% |
貸付事業用宅地等（アパート） | 200㎡ | 50% |
特定居住用宅地等（自宅） | 330㎡ | 80% |
大幅に土地の評価を下げることができるため、小規模宅地の特例は相続対策として有効です。
現金を不動産に変えて資産を圧縮
現金と土地を所有している場合、その土地に建物を建て他人に貸すことで、現金と土地の両方の資産を大幅に圧縮できます。
具体例をあげて検証してみましょう。
「現金：1億円、土地：1億円、アパート建築費：1億円の場合」
現金1億円→アパート1億円×60％（固定資産税評価額）×70％（賃借権30％）＝4,200万円
土地1億円→貸家建付地1億円×（1－借地権割合70％×借家権割合30％）＝7,900万円
2億円あった資産が約1.2億円に圧縮されるため、相続税評価額の約4割の圧縮に成功したことになります。
収益を上げて相続税の費用を捻出
相続の発生タイミングは誰にもわからないため、相続税の支払いをするための現金を用意しておくことも大事なポイントです。
相続税評価額を圧縮することで相続税をかからなくできればベストですが、相続税は原則として現金で支払う必要があるため、事前に準備しておく必要があります。
もし土地活用で収益を生む不動産を所有していれば、その収益を将来の相続税の準備資金として持っておくこともできます。
余裕を持って対策をしておけば、家族も安心して相続時に対応できるでしょう。
土地活用で節税する際の確定申告の方法
土地活用で節税する際に有効な確定申告の方法があります。
【土地活用で節税する3つの方法】
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それぞれについて詳しく解説します。
青色申告の活用
確定申告の際、青色申告すると税制上で優遇を受けられます。
青色申告をする際は記帳が必須となり多少の手間もかかりますが、最大で65万円の特別控除を受けることができるため、申請するようにしましょう。
青色事業専従者給与
青色事業専従者給与は確定申告を青色申告で行い、かつ以下の要件を満たせば使うことができます。
【青色事業専従者の要件】
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上記の要件を満たせば、家族に支払った給与をそのまま全額経費にできるのです。
ただし法外な給与の支払いは税務署からの指摘を受ける可能性があるため、注意しましょう。
税理士への相談
確定申告をする際の税理士への相談は、税金の計算や手続きを適切に行うための有効な手段です。税法の理解と適切な適用により、税金の節約が可能となります。
ただし税理士によっては不動産や相続の税法が得意でない税理士もいるため注意が必要です。
税理士試験は11科目から5科目を自身で選択します。それぞれの分野を得意としている税理士が異なるため、自身で不動産経営をしている税理士などに相談できれば、将来の相続問題も含めて強い味方になってくれます。
日本税理士連合会では税理士を探せるのでぜひチェックしてみましょう！
節税対策に有効な土地活用の方法
節税対策に有効な土地活用の方法は複数あります。
【節税対策になる4つの土地活用方法】
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それぞれについて解説します。
事業用定期借地
事業用定期借地権とは、決められた期間内で事業の用途のみに限定して土地を貸す権利のことです。契約期間は10年〜50年未満で設定され、契約期間の満了時には更地の状態でオーナーに返還されます。
初期投資をせずに活用できることに加えて、更新ができないため確実に土地が戻ってくることがメリットです。
しかし借主の事業による収益を元に賃料を算出するケースもあるため、収益の増減で賃料の変動が起きる可能性があり注意が必要です。
福祉系建物の建貸しによる土地活用
土地活用において福祉系の施設の建設も有効な方法の一つになります。
福祉系の建物の活用には複数の方法があります。
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土地活用で福祉事業を行う場合、土地所有者が自前の土地に福祉施設を建設した後は、介護事業者に賃貸する方法が一般的です。
介護事業者に一括借上げしてもらうことで運営を任せられ、空室リスクや住民とのトラブル解決を担ってくれるので、運営上の懸念が解消されます。
アパート・マンションの賃貸経営
アパート経営は、物件を建築し部屋を貸し出すことで、長期的に安定した家賃収入を得る土地活用法です。
アパートの建築費などの初期コストはかかりますが、長期間運用できる土地活用法として知られています。節税効果も非常に高く、固定資産税や都市計画税だけでなく、相続税や所得税の対策にも有効です。
建物を建築した後も管理を任せれば手間のかかる業務は減るため、おすすめの活用方法になります。
戸建て住居の賃貸経営
戸建賃貸経営は一戸建てを賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る方法です。
他の施設に比べてコストを抑えることができるため、借入不安のある方にもオススメの活用方法になります。特にファミリータイプの間取りは単身の物件に比べて入居期間も長く、安定した収益が見込めます。
土地活用にかかる税金を理解して効率的に収益をあげよう
今回は土地活用における税金対策について解説しました。
土地活用は収益を得るだけでなく税金対策としても有効です。オーナーによって土地活用法は異なるため、目的を明確にし、それに合った活用方法を検討する必要があります。
土地活用を通じて収益をあげながら、しっかりと税金対策も行いましょう。
土地活用にはあらゆる方法があるため、プロに相談することをおすすめします。土地活用でお悩みの方は「タカオ」にご相談いただければ、最適な活用方法をご提案いたします。
