土地活用で失敗しないためには、必ず押さえておかなければいけないポイントがあります。
両親から土地を相続した方や、空き家で使わなくなった土地をお持ちの方の中には、何から始めればいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。
土地活用は、具体的な活用方法を検討する前の準備がとても重要です。土地活用の目的を明確にしておかなければ、税金を多く支払うことになるケースや、将来の相続の際にトラブルになる可能性があります。
この記事では土地活用を成功させるための、事前準備やメリット、業者選定のポイントなどをわかりやすく解説しています。
この記事を読めば、どのように土地活用を進めていけばいいかがわかり、失敗しないための方法を知ることができるでしょう。
土地活用を進める前の準備
土地活用に失敗しないためにも、土地活用の事前準備は必要不可欠です。
【土地活用の3つのポイント】
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上記をしっかりと準備しておくことで、失敗を未然に防げます。
土地活用の目的を明確にする
土地活用の目的を明確にすることで、その土地に最も適した活用方法がわかります。
土地活用の方法が決まれば具体的な計画に落とし込みができ、投資金額に対して収益が出るのかを確認できます。土地活用を検討している方のなかには、なんとなく収益が出ればいいなと考えている方もいるかもしれませんが、それは非常に危険です。
なぜなら土地活用方法の選択を誤れば、毎月の収益がマイナスになることや、場合によっては土地を失ってしまうケースもあります。まずは土地活用の目的を明確にし、それを踏まえて計画を進めましょう。
資産を把握しておく
地価や周辺の物件価格など、信頼できる機関が出しているデータに基づいて、土地の現在価値を評価することが重要なポイントです。
土地の評価については、国交省のサイト（土地総合情報システム）などで確認できます。
相続対策が必要な方は今の資産価値を把握する必要があります。なぜなら、資産価値を把握できれば、どのくらいの相続税が必要になるか具体的な数字がわかるからです。
自分の資産を把握することで、どのように土地活用を進めていけばよいか計画が立てやすくなるのです。
必要書類の準備
土地活用をする際は、建築費用などのコストが数千万かかるケースもあり、全て自己資金で用意することは困難です。一般的には金融機関から融資を受けて計画を進めていく必要があるため、融資を受ける際に必要な書類を事前に用意する必要があります。
【必要書類一覧】
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上記の書類は事前に用意しておきましょう。その他に土地の情報がわかる謄本や公図、測量図などもあれば、よりスムーズに計画を進められます。
土地活用のメリット
土地活用にはさまざまなメリットがあります。
【土地活用のメリット】
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土地活用を通じて税負担の軽減や定期的な収入を得ることで、老後の公的年金や私的年金の上乗せとなる収入を得られ、納税資金の準備ができます。また相続税評価を下げたり、資産価値のある土地を残してあなたに多くの利益をもたらしてくれるでしょう。
土地にかかる税負担の軽減
所有している土地に小規模な住宅用地や建物（住宅1戸について200㎡まで）があれば、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減できます。
【固定資産税の計算方法】
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評価額については毎年1月1日時点での評価になるため、その時点で建物が存在している必要があります。建築をする際は、軽減措置に該当する引き渡しのスケジュールになっているか確認しましょう。
定期的な収入が見込める
土地活用は定期的な収入が見込め、活用法によって費用対効果も異なります。
計画を進める際に土地の特徴やニーズを把握し、自分のリスク許容度を把握することも重要です。
【土地活用の主な例】
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あなたの目的や立地、地域の需要に適した選択をしましょう。
相続税対策
相続税は土地だけなく現金や有価証券等のすべての財産にかかり、基礎控除額を超えた部分の財産に対して税金が発生します。そのため基礎控除を超えた資産を所有していて、かつ相続税を抑えたいと考えている場合は、事前に対策が必須です。
【基礎控除額の計算式】
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例えばアパートを建築した場合では下記の相続税の評価減を受けられます。
・貸家建付地・・自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
例）自用地評価額と貸家建付地の評価の違い（入居率100%の場合）
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・小規模宅地の特例・・200㎡まで50%の評価減
例）土地：200㎡ 相続税評価額：5,000万円 貸付事業用宅地（APでの活用）
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また、相続税は原則現金で納付する必要があります。土地を有効活用して生前にキャッシュを得ることも、重要な相続税対策です。
資産価値のある土地を残せる
土地は活用することで、初めて資産としての価値を持ちます。土地活用によってその土地がもつ資産価値を最大化し、先祖代々引き継がれてきた土地を、次世代へ承継してくことが可能です。
例えば老朽化して使用されていない空き家などの土地を相続すると、相続人はその後の対応に非常に苦労します。
しかし生前に土地活用を行うことで、土地の資産価値を向上させることができます。また、相続人が土地を管理する手間や労力も削減できるでしょう。
活用した土地を承継することで、さらに先の世代までがその恩恵を受けられます。
土地活用を進める際の注意点
土地活用を進める際に注意しなければいけないポイントがあります。
リスクをゼロにすることはできませんが、限りなくゼロに近づけていくことはできるので、その方法についてもチェックしましょう。
業者選定は慎重に
土地活用は、選定する業者によって決まるといっても過言ではありません。活用方法の提案だけでなく、ワンストップで提案してくれる業者がおすすめです。
最近はネットなどで、業者の口コミも簡単に調べられるので、本当にその業者で進めても大丈夫なのか確認できます。
また、業者によって得意な分野が異なるため、自分の目的に合致する業者を選びましょう。
金利上昇・市場変動リスク
金利が上昇するとローンの返済負担が増え、収益が減少する可能性があります。
また、不動産市場は経済状況により価格が変動するため、注意が必要です。
市況が悪化すれば物件の価値が下落し、見込んでいた収益を上げられないケースも出てきます。
事業計画を作る際に、金利上昇や市場変動といったリスクを踏まえたうえで計画を立て、適切な対策を行うことが重要です。
修繕・自然災害リスク
自然災害は予期しないケースで起こることがあるため、しっかりと準備をする必要があります。
アパートやマンション経営をする場合、大規模修繕や臨時的な修繕に備えて修繕積立金を用意する必要があります。
修繕積立金はアパート経営やマンション経営で欠かせないコストなので、忘れずに積み立てましょう。
自然災害リスクについては「火災保険」「地震保険」で対策が可能です。
空室リスク
アパート経営などでは必ず空室問題が出てきます。空室が出ないようにするためには物件の外観だけでなく、部屋の中にも付加価値を持たせ近隣の物件と差別化をすることが重要です。
また客付に強い賃貸管理会社との提携や、一括借上（サブリース）で毎月の賃料を保証してくれるシステムもあるので、うまく活用しましょう。
土地活用を成功させるための5つのステップ
土地活用を成功させるには、5つのステップをクリアする必要があります。
【土地活用を成功させる5つのステップ】
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それぞれについて説明していきます。
1.相談、ヒアリング
土地活用を進める際は、まずは土地活用のプロに相談しましょう。
土地活用業者によって得意分野が異なるので、自分の目的にあった提案をしてくれる会社がおすすめです。豊富な実績はもちろんですが、大手でなくてもスピーディーで価格競争力のある業者もあります。必ずしも大手が最適とは限りませんので、目的に最も寄り添って提案してくれる業者を選べると安心です。
2.市場調査
要望を業者に伝えた後は、土地活用の専門業者が土地の状況（現地調査・測量）や市場調査を行ってくれます。
例えばアパート経営であれば単身向けかファミリー向けか、住居系かテナント（店舗）系のどちらがニーズがあるかを、調べる必要があります。市場調査をもとに具体的な計画に落とし込んでいくのです。
3.プラン・事業計画
計画地の状況と市場調査が終われば、どのような活用方法が適しているかがわかります。
その情報をもとにプラン・事業計画に進みます。どのようなプランになるか確認し、プロジェクトの総コスト・収支等を出してもらいましょう。
入居者の募集や管理等は業者に任せることが一般的なので、事業計画と合わせて土地活用業者に管理メニューについても確認が必要です。上記内容を全てクリアできれば契約・施工へ進んでいきます。
4.契約・施工
土地活用の計画が決まれば業者との契約になります。契約の前段で金融機関からの融資内諾を取得する必要があるため、融資の申込を行いましょう。
金融機関については土地活用業者が紹介してくれるケースが多いので、必要書類を渡し融資の内諾を待ちます。融資承認がおりたら、土地活用業者、金融機関との契約を交わし建築がスタートします。
5.引き渡し
建築が完了したら、引渡し前に物件の最終チェックを行います。
【チェック項目一覧】
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引き渡しが完了すれば土地活用の事業が始まります。
土地活用を進める際の業者選定のポイント
土地活用を進めていくうえで業者選定を間違えないことが、成功させるための鍵になります。
【業者選定の3つのポイント】
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それぞれ詳しく解説します。
事業性とコストのバランス
土地活用はその計画の事業性とコストのバランスが取れているかが大事なポイントです。
よく使われる指標としては利回りが一般的です。利回りは土地活用のコストに対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合かを示したものになります。
【表面利回りの計算方法】
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実際には、得られた利益から税金を支払うことになるため、実質利回りも確認しておきましょう。
【実質利回り計算方法】
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100 |
ワンストップでサポート
土地活用業者を選定する際は、ワンストップでサポートしてくれる会社選びが大事です。事業計画の提案だけでなく、引き渡しをした後の物件の管理やアフターを行ってくれる会社を選ぶことで、長期に渡り安定した経営を進めていくことができます。
業者選びは建築面だけではなく、将来にわたってサポートしてくれる会社を選びましょう。
資金調達に強い
土地活用は多くのケースが金融機関から融資を受けて進めることになります。土地活用業者は複数の金融機関との取引があるため、融資打診の際に一番条件の良い融資先を紹介してくれます。
個人で問い合わせをするよりも、金利などの条件も有利なものを引き出せる可能性がありますので、業者選定をすすめるうえで重要なポイントになります。
土地活用は業者選定がとても重要
今回は土地活用を進める際の事前準備やメリットについて解説しました。
土地活用を成功させるためには、目的を明確化させることが必要です。また業者選定も非常に重要なポイントになり、この選択が計画を成功に導くためのポイントといっても過言ではありません。
土地の有効活用にお悩みの方は、土地活用プロである「タカオ」にぜひご相談ください。
