サービス付き高齢者向け住宅を経営するコツは？注意点もあわせて解説
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、将来性が高く安定して経営ができる魅力があります。
サービス付き高齢者向け住宅にはいくつか経営方法があるため、リスクや収益性を鑑みて最適な経営方法を選択することが大切です。
こちらの記事では、サービス付き高齢者住宅を経営する方法やメリット、経営にあたっての注意点について解説します。
サービス付き高齢者向け住宅の経営を検討している介護事業者の方に役立つ内容となっているので、ぜひ最後までご覧ください。
サービス付き高齢者向け住宅の特徴・開業資金
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、自立した生活を送れる高齢者や一部介護が必要な高齢者向けの住宅です。
高齢者が安心して生活できるように、見守りサービスや生活支援サービスなどを提供している点が特徴です。
また、多くのサービス付き高齢者向け住宅では、住民同士で交流できる場である共有スペースを設置しています。
サービス付き高齢者向け住宅の開業資金は、立地や希望に応じて異なりますが、自社で土地購入して建築する場合であれば2億～3億円程度になるケースが一般的です。
設置基準をクリアすることと見守りサービスや生活支援サービスを提供する必要があることから、一般的なマンションやアパートよりも多くの開業資金が必要となります。
サービス付き高齢者向け住宅の経営方法
サービス付き高齢者向け住宅を経営する方法は、いくつか種類があります。
それぞれの経営方法における、メリットとデメリットを把握することが大切です。
建て貸し（一括借り上げ方式）
建て貸しは、土地所有者が建築したサービス付き高齢者向け住宅を、一棟まとめて借り上げる方式です。多くの介護事業者は、建て貸しの方法でサービス付き高齢者向け住宅を経営しています。
土地所有者にサービス付き高齢者向け住宅を建築してもらうことから、介護事業者が負担するコストは施設の賃料となります。
土地の取得費用やサービス付き高齢者向け住宅の建設費用を抑えられることから、初期投資が抑えたい事業者におすすめです。
自社建て
自社建ては、介護事業者が自社で土地を購入し、物件を建設する方法です。
自社建ての場合は、初期費用が嵩む一方で、介護事業者が土地と建物を自社の資産として保有できます。
また、定期借地権の契約期間（20年～30年）が終了した後も、更新して継続使用しやすい点もメリットです。
サービス付き高齢者向け住宅を経営するメリット
少子高齢化が進む日本において、サービス付き高齢者向け住宅を経営するメリットは多くあります。
国としても、さまざまな優遇措置を用意していることから、サービス付き高齢者向け住宅の重要性は高まっていくでしょう。
以下で、サービス付き高齢者向け住宅を経営するメリットについて解説します。
建築費用が補助される
サービス付き高齢者向け住宅は、新築したときに「建築費用の最大10分の1」か、下記のいずれか「小さい方」の補助を受けることが可能です。
- 床面積30㎡以上：戸あたり135万円
- 床面積25㎡以上：戸あたり120万円
- 床面積25㎡未満：戸あたり70万円
参考：令和5年度サービス付き高齢者向け住宅整備事業 交付申請要領
サービス付き高齢者向け住宅は社会的にも必要性が高いことから、上記のような補助が行われています。
税金が軽減されている
サービス付き高齢者向け住宅を建築すると、以下の条件を満たせば固定資産税と不動産取得税が軽減されるメリットを受けることが可能です。
- 床面積が30㎡以上160㎡以下／戸（共用部分含む。一般新築特例は40㎡以上280㎡以下／戸）
- 戸数が10戸以上
- 国からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること
- 主要構造部が耐火構造又は準耐火構造であること等
参考：国土交通省 サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の概要
固定資産税は「新築から5年間、税額の2/3を参酌して1/2以上5/6以下の範囲内において市町村が条例で定める割合」が軽減されます。
不動産取得税も、家屋部分は「課税標準から1戸あたり1200万円」が控除されます。
高齢化が進めば需要が高まる
高齢化が進むことが見込まれる日本では、サービス付き高齢者向け住宅の需要も高まっていくと考えられます。
心身が衰えて通常の生活が難しくなると、サービス付き高齢者向け住宅のように、安否確認や見守りサービスを受けられる住宅などに住もうとする高齢者が増えるためです。
実際に国土交通省の資料によると、サービス付き高齢者向け住宅は平成29年度以降増加傾向です。
出典：国土交通省住宅局安心居住推進課 サービス付き高齢者向け住宅の現状と課題
今後も安定した需要が期待できることから、サービス付き高齢者向け住宅という形で介護事業を展開するメリットは大きいでしょう。
高い収益性が期待できる
サービス付き高齢者向け住宅は、高い収益性が期待できるメリットがあります。
サービス付き高齢者向け住宅を経営したときの主な収入源は下記の3つです。
- 賃料収入
- 礼金などの一時金
- 自治体からの介護報酬
特に、今後高齢者人口が増加するとサービス付き高齢者向け住宅の需要が高まり、空室リスクも減少するでしょう。
リスクを抑えながら高い収益性を維持できる点は、サービス付き高齢者向け住宅のメリットと言えます。
サービス付き高齢者向け住宅の経営を成功させるポイント
サービス付き高齢者向け住宅は、将来性や収益性が高いメリットがあります。
しかし、経営を成功させるために押さえるべきポイントも存在します。
サービス付き高齢者向け住宅を経営をさせるためにも、以下で解説するポイントを意識してみてください。
複数のサ高住などの福祉施設建築実績が豊富な建築会社で見積もりを取る
サービス付き高齢者向け住宅を立てる際には、複数のサ高住などの福祉施設建築実績の豊富な建築会社で見積もりを取ってもらいましょう。
建築会社の中には、介護施設の建築実績が豊富にある企業があります。介護施設の建築ノウハウが豊富にある建築会社なら、コストを抑えて住みやすいサービス付き高齢者向け住宅を建築してくれる可能性が高いです。
複数のサ高住などの福祉施設建築実績の豊富な建築会社から見積もりをもらい、最も信頼できそうな建築会社に依頼しましょう。
事業者の信頼性・財務状況を確認する
事業者の信頼性・財務状況を確認することも欠かせません。
介護事業者が業績不振だと、短期間で撤退する恐れがあります。その結果、土地活用で安定して収益を上げることが難しくなる可能性が考えられます。
キャッシュフロー表などの決算書類の確認などを通じて財務状況を調査するのはもちろん、貸し出した後も施設の運営状況や問題点について情報を得ましょう。
また、事業者の資本金が多ければ安定して事業展開できる可能性が高いため、資本金にも着目してみてください。
サービス付き高齢者向け住宅を経営するときの注意点
サービス付き高齢者向け住宅を経営するときには、いくつか注意するべき点があります。
安定したサービス付き高齢者向け住宅経営を実現するためにも、下記で解説する内容を意識してみてください。
資金繰りをチェックする
資金繰りに不安があると、安心してサービス付き高齢者向け住宅を経営できません。
サービス付き高齢者向け住宅の経営では、修繕積立金や備品管理など、さまざまなコストが発生します。
また、介護サービスを提供する人件費なども発生するため、資金繰りをチェックすることは欠かせません。
建築基準をクリアする
サービス付き高齢者向け住宅には、建築基準が設けられています。
- 各専用部分の床面積は原則25㎡以上
- 各専用部分に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備えている
- バリアフリー構造である
建築基準をクリアできないと、そもそもサービス付き高齢者向け住宅を経営できません。
サービス付き高齢者向け住宅の建築実績のある福祉施設建築実績が豊富な建築会社に依頼して、きちんと建築基準をクリアした物件を建築してもらいましょう。
契約期間・解約条件を確認する
サービス付き高齢者向け住宅をはじめとした高齢者施設の建て貸しは、一般的に長期契約が前提となります。
また、サービス付き高齢者向け住宅の運営会社が賃貸し、実際に共住する高齢者に「転貸」するケースが多いです。
契約にあたって解約条件について折り合いをつけることも大切ですが、マスターリース契約における契約期間途中に中途解約する場合、賃借人側に有利な条項となるケースがほとんどです。
サービス付き高齢者向け住宅の運営会社と契約を合意解除した場合でも、転借人（実際に住んでいる高齢者）を保護する必要があることから、賃貸人（地主）は転借人に対して賃貸借契約の終了を主張できません。
このように、サービス付き高齢者の建て貸し独自の事業リスクがある点には留意しましょう。
サービス付き高齢者向け住宅は需要が高く、経営する意義は大きい
サービス付き高齢者向け住宅は今後も高い需要が見込まれるため、土地活用に向いている福祉施設とと言えます。
安定して収益を上げられるうえに将来性も高いため、サービス付き高齢者向け住宅を経営するメリットは大きいでしょう。
サービス付き高齢者向け住宅の立地選びで悩んでいる方は、ぜひ土地活用の専門家集団である「タカオ」でご相談ください。
