「土地を持っているだけで税金がかかるなんてもったいない」と思ったことはありませんか？ 将来的に固定資産税を減らしながら利益を生むことができる土地活用について、検討してみるのはいかがでしょうか。この記事では固定資産税の基本的な考え方から実際の土地活用の事例まで解説します。節税と収益化を両立する方法を確認しましょう。
相続時の固定資産税と課題
相続により土地を引き継いだ場合、 土地の所有者には固定資産税の支払いが発生します。家計に負担が掛かり、場合によっては家族間での金銭的なトラブルに発展することもあります。
なぜ、相続時に固定資産税が問題になるのか
宅地を相続した場合で考えてみましょう。相続後に活用方法を決めないまま土地を放置すると、毎年、土地の所有者には固定資産税の支払い義務が生じます。収入は変わらずに支出だけが増えるケースも多くあります。また、固定資産税の対象の宅地については地価公示価格等を目安に評価されているため、土地の評価額が上がった場合は支払う税額が増加することもあります。
土地が「資産」から「負担」になる
つまり、土地は資産として活用できるものであるものの、活用しないことによって「負担」となってしまうケースがあるということです。 毎年の固定的な支出は家計の大きな負担になり得ます。
税金と家族トラブルを未然に防ぐための考え方
税金の負担増、また支出が増えることによる家族間のトラブルを未然に防ぐためには、相続が発生する前に具体的な対策を検討することが重要になります。早めに対策を検討することにより、税金に起因するトラブルを防ぎ、円滑に相続を進めることにも繋がります。
固定資産税の仕組みを理解しよう
まず、固定資産税の基本的な仕組みを確認していきましょう。固定資産税の額は、毎年1月1日時点で土地所有者が保有する固定資産（土地・家屋・償却資産）に対し、その所在地の固定資産課税台帳に登録されている課税標準額に1.4％（標準税率）が掛けられる仕組みになっています。詳細は以下の通りです。
土地・家屋・償却資産の種類について
固定資産税の対象となる土地・家屋・償却資産とはどのようなものを指すのでしょうか？主な種類は以下の通りです。土地は更地だけではなく田畑や牧場、家屋は住居以外に事業用の店舗や工場、倉庫なども含まれます。
【土地】
田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地（雑種地）
【家屋】
住家、店舗・工場（発電所・変電所含む）、倉庫、その他の建物
【償却資産】
構築物、機械・装置、工具・器具及び備品、船舶、航空機などの事業用資産で、法人税法又は所得税法上、減価償却の対象となるべき資産。ただし、自動車税種別割、軽自動車税種別割の課税対象となるものは除く。
固定資産税の基本構造と計算方法
固定資産税の計算式は以下の通りです。
| 固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 1.4% |
課税標準額とは、各市区町村が算出した固定資産税評価額に一定の調整を加えた金額です。土地と家屋の固定資産税評価額は3年ごと、償却資産は毎年評価替えが行われます。
尚、都市計画区域内の土地、家屋に対しては固定資産税とは別に課税標準額に0.3%以下の都市計画税が課税され、固定資産税と合わせて徴収されます。
| 都市計画税額 ＝ 課税標準額 × 0.3%以下 |
※都市計画税の税率（0.3%）は市区町村によって異なります。市区町村のホームページで確認しておくとよいでしょう。
固定資産税の徴収時期、納付方法は？
土地の所有者には毎年4月〜5月頃に市町村から納税通知書が送付されます。納付は1年分の税額を4分割した分割納付となっており、納期は市町村ごとに異なります。一括での納付も選択可能ですが、その場合は第1期の納付期限に支払う必要があり、納付期限を過ぎた場合には延滞金が発生する場合がありますので注意が必要です。
また、固定資産税は口座振替以外にキャッシュレス決済（スマホ決済アプリなど）での納付もできるようになり利便性が高くなっています。
知っておきたい「住宅用地の特例措置」
住宅用地は課税標準の特例が設けられ、税負担が軽減されています。住宅用地の特例措置を適用した額は住宅用地の区分、固定資産税、都市計画税に応じて下図のように算出されます。
出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）住宅用地の特例措置（東京都主税局）
同じ宅地でも小規模住宅用宅地（住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分）については固定資産税評価額の6分の1が課税標準になります。
固定資産税を軽減する土地法活用
ここでは土地活用をすることによって固定資産税の負担を軽減する方法について確認していきます。 アパートやマンションなどの賃貸経営や太陽光発電など土地の活用方法によっては節税をしながら収益を得ることも可能です。
賃貸経営で税負担軽減と収益化を実現する
アパートやマンションを建築した場合も前述の住宅用地の特例が適用されます。集合住宅の場合は「戸数×200㎡以下」の敷地面積に対して小規模住宅の特例が適用され、土地に掛かる固定資産税が軽減されます。また、家賃収入を得られることや、建物の減価償却による節税効果があることもメリットの一つです。
太陽光発電などの地域貢献型 土地活用
エコなエネルギーとして注目されている太陽光発電。太陽光発電の導入には補助金が出る場合もあり、初期投資を抑えつつ土地を有効活用できます。最近では太陽光パネルの下の農地で営農を続ける「営農型太陽光発電」という手法もあります。設備の設置には農地法に基づく一時転用許可が必要です。
価値を再発見、地域貢献にもなる活用法
農地への転用で固定資産税を軽減する方法もあります。例えば、コミュニティガーデンとして畑を貸し出すなど、地域貢献型の事業に利用することによって地域社会に役立つ形で活用することも可能です。ただし、市街化区域にある農地は宅地並評価となるケースがあり、宅地並課税が適用されることがあります。お住まいの市区町村担当窓口へご確認ください。
相続トラブルを防ぐための準備
相続時のトラブルを防ぐためには事前の準備が大切です。 事前の準備で重要なポイントを3つご紹介します。
家族で事前に話し合う
相続が発生する前に家族で土地の活用方法や相続の計画について話し合うことが大切です。誰が土地を引き継ぐか、引き継いだ後にどのように活用するか、税金の負担をどのように考えるかなどを具体的に方向性を決めておきましょう。
税理士や土地活用コンサルタントのサポート
相続や土地活用に関する専門家を選ぶ際は、専門性や実績を確認することが大切です。これまどのような相談を受け、解決してきたのか質問し、自分たちに合った解決策を提案できそうかを見極めて選ぶようにしましょう。
相続放棄や土地の売却
相続放棄や土地の売却をすることも一つの選択肢です。相続する土地のある場所が自宅から離れている、仕事や家事が忙しく土地を管理する時間が取れないなどの事情がある場合には、先々のトラブルを発生させないために土地を手放すという選択も検討してみると良いでしょう。
専門家に相談するタイミングと選び方
相続時に土地活用を考える際に専門家に相談するタイミングはいつが適切でしょうか。また、自分に合った専門家を選ぶためにどのようなポイントがあるか見ていきましょう。
専門家に相談する最適なタイミングとは？
相続が発生する前に相談するのが望ましいです。特に相続する家族が複数人いるケースでは、相続人の考えをまとめる時間が必要になりますので、年末年始など家族が集まる場で話し合いができると良いでしょう。
信頼できる専門家を見極めるチェックポイント
専門家を選ぶ際には、専門性や実績を重視しましょう。税理士や土地活用コンサルタントの中にはオールラウンドに様々な経験がある方と、あるケースにおいて経験が豊富な特化型の方もいます。どのような実績があるかを確認することが重要です。
専門家を活用することで得られるメリット
土地活用を行う場合でも売却をする場合でも自力で不動産会社や税務の相談窓口などを探して相談・交渉をすることは可能ですが、専門家のサポートを受けることによって手続きや段取りがスムーズになり結果的に時間、労力を削減することに繋がります。
まとめ
相続時の固定資産税対策は早期に準備をすることが重要です。 固定資産税の基本的な仕組みを理解した上でご自身に合った対策を検討しましょう。土地活用をする場合には立地条件に合わせて節税と収益を両立できる方法を選択することが大切です。また土地の売却も選択肢の一つになります。専門家のサポートを受けながら、早期の準備をご検討してみるのはいかがでしょうか。
