愛知県で注目の土地活用方法！地域特性を踏まえた事例を紹介します

愛知県内で土地活用を検討する場合、どのような方法が良いでしょうか。近年の愛知県の土地価格の動き、人口の増減、建設業界の変化を軸にご説明します。愛知県を取り巻く様々な状況を客観的に把握した上で、具体的な土地活用の方法について検討していきましょう。

愛知県の土地価格の動きについて確認しよう

まず、愛知県内の土地価格の変化からみていきましょう。2013年から2024年までの公示地価の推移をみると、住宅地は「12.0％」、商業地では「 31.4％」上昇しています。ここでは国土交通省のデータを参照しながら土地価格上昇の理由について解説していきます。

出典：地価・不動産鑑定（国土交通省）
出典：令和6年地価公示の概要（国土交通省）

住宅地の土地価格の変化

愛知県の住宅地については以下のエリアで土地価格の上昇が見られます。名古屋市を中心として東は岡崎市、北は一宮市までが上昇しているエリアです。利便性・住環境に優れた都市中心部、その周辺地域での住宅需要は堅調となっており、地価の上昇が継続している傾向です。

一方、中心地の名古屋から離れている地域では土地価格の下落がみられます。特に知多南部地域では人口減少などの影響を受け、地価の下落が継続している状況です。

出典：市区町村別の状況（名古屋圏・住宅地）

商業地の土地価格の変化

商業地に関しても住宅地と同様の傾向となっており、名古屋市や西三河地区の周辺は上昇、それ以外の地域では下落し、二極化が生まれています。

出典：市区町村別の状況（名古屋圏・商業地）

愛知県の人口の動きについて確認しよう

次に愛知県内の人口の動きを確認しましょう。将来的な人口の増減は土地活用の需要に大きな影響があるため注視する必要があります。少子高齢化の影響や外国人労働者の増加など多角的な情報を基に検証していきます。

将来的に人口減が続く見通し

2024年11月1日現在の愛知県の人口は746万5,813人となっており、直近10年間をみると746万人台〜755万人台の間で推移しています。
国立社会保障・人口問題研究所の報告によると、今後の愛知県の人口は2025年の約745万人から10年後の2035年には約721万人（約24万人減）、25年後の2050年には約667万人（約77万人減）になると推計されています。
2020年の人口を100とした場合、2035年は95.7%、2050年には88.5%になり、今後25年間で約1割、人口が減少する見込みとなります。

出典：あいちの人口（愛知県県民文化局統計課）
出典：都道府県・市区町村別の男女･年齢（5歳）階級別将来推計人口-『日本の地域別将来推計人口』（令和５（2023）年推計）国立社会保障・人口問題研究所

宅地の購入層の人口は？

次に愛知県の年齢別人口割合を確認してみましょう。少子高齢化の影響により０歳〜64歳までの年齢層は軒並み減少し、逆に65歳以上の年齢層は増え続け2050年には34.5%となる見込みです。また、不動産の観点から見ると、高齢化率の上昇により高齢者から高齢者への「老老相続」の割合が増えることによる「管理不全空き家」「耕作放棄地」が増加する可能性があります。

出典：都道府県・市区町村別の男女･年齢（5歳）階級別将来推計人口-『日本の地域別将来推計人口』（令和５（2023）年推計）国立社会保障・人口問題研究所

戸建てやマンションの中心的な購買層である30代〜40代の人口についてはどうでしょうか。2025年（約183万人）から2035年（約168万人）までに約15万人減少すると予測されており、将来的には宅地を購入する購買層が減る可能性が考えられます。

出典：都道府県・市区町村別の男女･年齢（5歳）階級別将来推計人口-『日本の地域別将来推計人口』（令和５（2023）年推計）国立社会保障・人口問題研究所

都市部への人口集中

ここまで将来的に県内の人口が減少傾向にあることについてご説明しました。一方で都市部への人口集中という流れも見逃せません。製造業の本社、工場がある名古屋市周辺、三河地区では就業のために市外から引っ越しをしてくる人が多く、特に名古屋市中区、中村区、東区は直近10年間でそれぞれ1万人以上増加しています。
人口が都市部に一極集中することにより、土地価格が上昇するという循環が生まれているわけです。

出典：住民基本台帳人口移動報告 / 月報（e-Stat）

転入者の内訳は？

愛知県内への転入者は15歳〜29歳の進学や就職を理由とする若い世代と、海外から出稼ぎで来日する外国人労働者の割合が高いという傾向があります。
名古屋市でみると毎年、若い世代と外国人が1万人規模で転入していますが、空いている土地が少ないため、需要が高まり土地価格が上昇しています。一方で豊川市や豊橋市では外国人の転入が大部分を占めています。結果的に賃貸住宅への需要は高いものの、持ち家の需要は低いために土地価格が低下するといった影響が出ています。

出典：住民基本台帳人口移動報告 / 月報（e-Stat）

建築費の高騰について

土地活用としてアパートやマンションの建設を考える際、建築費の占める割合は大きいです。できるだけ初期費用を少なくするためにも、建築業界を取り巻く環境についても注意が必要です。次に建築費の高騰、2024年問題による人件費の高騰についてご説明します。

建築費の高騰

新型コロナの流行やウクライナ情勢の影響などにより、木材や鉄鉱石・原油などの資源価格が上がっています。加えて急激に進む円安の影響で建築費の上昇が見られます。

出典：建築工事費主要細目動向（一般社団法人 建築物調査会）

人件費の高騰

建築業界の問題は建築用資材、建築費の上昇だけではありません。働き方改革関連法の施行を受け、建築業界が対応しなければならない「労働環境の改善」による影響もあります。具体的には建設業や運輸業で働く従業員の時間外労働に関する上限規制が適用されたことにより、人手不足が懸念されています。また、人件費の高騰が建築費にも影響を与えています。

出典：建設業・ドライバー・医師の時間外労働の上限規制 特設サイト（厚生労働省）

愛知県の土地活用のおすすめは？

ここまで愛知県の土地価格の推移、人口変動の動向、建築業界を取り巻く環境についてご説明しました。これらの状況を踏まえ、今後、どのような土地活用が望ましいか都市部、郊外、その他の3つに分けて解説していきます。

都市部の土地活用

名古屋市周辺、岡崎市、安城市など土地価格が上昇し、かつ人口が増加している地域については戸建て、マンション、駐車場経営の需要が期待できます。適切な市場調査を行い、需要に合った土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。建築費の高騰が見込まれるため、余裕を持った資金計画も立てましょう。

郊外の土地活用

都市部以外の地域については概ね土地価格が下落する傾向にあり、将来的に人口減少の可能性が高くなることが予測されています。郊外の広い土地を活かした高齢者施設の運営や太陽光発電、ロードサイドの土地であればホームセンターの運営が検討できるかもしれません。

その他の方法

土地活用により収益を得る方法以外では、以下のような方法を考えることができます。

・自己利用
自分たちで使う土地として保有することで、将来的な新居の建築や畑として使用することができます。固定資産税や都市計画税の支払いが発生するため、計画的な利用が必要になります。

・売却処分
自己利用の予定はない、土地の活用に不安がある、土地や建物の維持管理が難しい場合には、売却処分を検討してはいかがでしょうか。相続で土地の所有者になる可能性がある場合には、相続放棄という選択肢もあります。ご事情に合わせて検討いただければと思います。

まとめ

愛知県内で土地活用を検討する際の注意点について、土地価格の動き、人口の増減、建設業界の現状を軸に説明させていただきました。土地を所有することにより税金（固定資産税、都市計画税など）の負担があります。土地活用によって収益を上げたい方は、立地に合わせた活用方法をご検討ください。最新の情報を確認しながら土地活用の方法について検討していきましょう。