土地を相続した後、どのようにして土地活用すればよいか分からない方もいるのではないでしょうか。相続したあとの土地をそのまま放置しておくと、固定資産税を無駄に払い続けることになり、家計に負担がかかります。
相続した後の土地は、適切な活用を行えば収益化につなげられ、固定資産税の支払いに充てたり、相続税対策ができたりします。
今回は、相続後の土地活用アイデアや相続後の土地活用を行う際のポイント、初期費用を抑えた土地活用アイデアについてもお伝えするので、相続後の土地をどうするかお悩みの方はぜひ最後までお読みください。
相続した後の土地活用アイデア6選！
相続した土地を何もせず放置しておくだけでも固定資産税がかかります。また、管理せずに放置しておくと雑草が生えたり、ゴミを不法投棄されたりするなどのトラブルにつながります。
そのため、相続した土地はできる限り活用するのがおすすめです。以下では、相続した後の土地活用アイデアのおすすめをご紹介します。
費用を抑えて始められるものや、管理の手間が少ないものもご紹介しているので、参考にしてください。
駐車場・コインパーキング経営
相続した土地の広さや立地によっては建物を建てられない場合もあるでしょう。そのような場合は月極駐車場やコインパーキング経営がおすすめです。
土地を整地して、必要な設備を設置すれば簡単に始められます。月極駐車場の場合はコインパーキングと違い、駐車区画が分かるように白線などで区画整理すればよいため、設備代もかかりません。
アスファルト舗装をする例でいくと、1平方メートルあたり約5,000〜1万円程度とされています。アスファルトの耐用年数は約10年とされており、メンテナンスもしやすいことから、多くの駐車場で利用されていることの多い素材です。
月極駐車場とコインパーキングは向き不向きが存在します。例えば、土地が商業施設や駅、観光地に近い場合は、一時的に車を駐車したい層への需要が見込まれるため、コインパーキングがおすすめです。回転率も高く「30分あたりいくら」「24時間の最大料金がいくら」など、料金設定も柔軟に変更できます。月極駐車場の場合は収益が安定する分、契約者から毎月決まった金額しか得られないため、駅や観光地で運営しても収益を伸ばしにくい可能性が高いです。
逆に、住宅街であれば車を長期的に保管したい層に対して需要が見込めるため、月極駐車場が向いています。
初期費用を抑えて経営でき、管理会社に委託料を払って管理を代行してもらえば手間もかからず、比較的狭い土地でも始めやすい土地活用方法です。
その分収益から委託料などの経費を引いた金額が手元に残るため、駐車場の規模が小さいと収益性はあまり高くない可能性があります。
貸し農園
貸し農園とは、自分で活用できていない農地を区画整理して貸し出したり、収穫体験に活用したりして、収益を得る方法です。
郊外などの地域では、観光客向けに収穫イベントを実施する観光農園といった営業形態で集客も見込めます。
季節野菜などの収穫イベントを企画すれば、観光客だけでなく家族で一緒に収穫体験してみたいと考える層を呼び込みやすくなります。
区画整理や水道設備の設置が必要ですが、農地転用する必要もないため始めやすい土地活用方法です。
太陽光発電
日光を妨げる建物が少ない田舎の土地を相続した場合の土地活用方法として、太陽光発電が挙げられます。
所有している土地に太陽光パネルを設置して発電することで、発電で余った電力の買い取りを行っている事業者に対して電力を売って収入が得られます。
「再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT制度）」が国によって定められており、10年間固定価格で余剰電力を買い取ってもらえるため、長期にわたって安定した収益化が可能です。
立地が悪い場所でも太陽光パネルを設置すれば始められますが、太陽光パネルの設置に伴う初期費用がかかるため、採算が取れるか確認しておきましょう。
10年が経過した後は、固定価格での買い取りは終了しますが、余剰電力の買い取り自体はしてもらえます。
FIT制度についての詳細は、資源エネルギー庁のサイトをご覧ください。
〈参考〉：資源エネルギー庁「【太陽光発電】利用者は要チェック!『FIT制度』のこれから」
トランクルーム
トランクルームは、コンテナを設置して利用者に対して収納スペースを提供する土地活用方法です。
土地が広くない場合や建物の建築が難しい場合でも運営でき、コンテナを設置すれば簡単に始められるため、初期費用を抑えて収益化できます。
例えば、季節用品や趣味の道具の保管スペース、倉庫代わりとしての需要が見込めます。トランクルーム経営を始める際は、保管している物品が盗難に合わないように監視カメラの設置や、洪水による浸水などの災害対策が必要です。
専門業者に管理を委託すれば、専門知識を活かして集客を行ってくれたり、保管している物品に対するトラブルが発生した際の対応を任せられたりするため、管理の手間も減らせます。
将来的にトランクルーム経営を辞めたとしても、別の用途で再度土地活用しやすいのもおすすめポイントといえます。
ただし、トランクルームの月額レンタル費用の相場はそれほど高くなく、平均1万円前後といわれています。
トランクルーム1台にかかる費用は約100万円程度とされており、設置する台数や監視カメラの設置、電気工事なども必要です。
そのため、かかる経費や初期費用の回収も考えると、収益性が低くなる可能性があることも考慮しておきましょう。
資材置き場
建物が建てられない用途地域や、活用が難しい場所に土地がある場合は、資材置き場として活用するのがおすすめです。
土地活用を行う際には、どこでも好きなように建物を建てられるわけではありません。用途地域といって「住居」「商業」「工業」などの大枠として土地利用を定めているルールがあります。
そこから13種類に分類された、それぞれの用途地域での土地の使い方や建物の制限が決まっているのです。
そのため、住宅系の用途地域だと、工場などの工業系の建物が建てられなかったり、逆に工業系の用途地域のなかでも「工業専用地域」では住宅が建てられなかったりします。
用途地域については、自治体の窓口やホームページで確認できるため、自分が活用を考えている土地がどの用途地域に属しているのか確認しておきましょう。
〈参考〉：国土交通省「用途地域」
例えば、建設業者や土木業者が近くにある場合は、資材の保管場所として高い需要が見込めます。また、最低限の土地の整備だけで済むため、ほぼ初期投資なしで始められるのも大きなメリットです。
自社で資材置き場を持っていない業者向けに、長期にわたって貸し出すことも可能なため、安定した収益を得られます。さらに、契約が終わった後、別の用途として活用しやすいです。
土地を貸し出す
自分で上手く土地活用できる自信がない方は、土地をそのまま貸し出す方法もおすすめです。
資金がない状態でも始められるほか、貸し方によっては借主が建物を建てた場合でも管理は借主側がしてくれます。
その分、他の土地活用方法と比べると収益性は低いですが、相続した土地の使い道が思い浮かばず放置するよりはリスクが少ないといえます。
ただし、土地を貸し出す際には「借地権」について知っておきましょう。
借地権とは、土地を借りる際に発生する権利のことです。
「普通借地権契約」と「定期借地権契約」に分かれており、普通借地権契約の場合、契約の更新はありますが、正当な理由がないかぎり更新を拒否できない特徴があります。
そのため、地主が別の用途で土地を活用したいと考えていても、借地権を理由に土地から出ていってもらえなくなる事態につながる可能性も考慮しておきましょう。
一方で定期借地契約の場合は、契約方法によって10年以上50年未満、30年以上、50年以上などと契約期間が決まっています。
更新がないため、期間が過ぎた後は土地が戻って来るのが特徴です。
〈参考〉：国土交通省「(2) 定期借地権の種類」
土地を貸し出す場合はそのような事態も想定して、長期的な目線での検討が必要です。
相続後の土地活用を行う3つのメリット
相続後の土地活用を行うと、以下の3つのメリットが得られます。
⚫️土地を所有し続けた状態で継続的収入が得られる
⚫️税金の負担が抑えられる
⚫️相続税対策になる
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
土地を所有し続けた状態で継続的収入が得られる
相続した土地を活用すると、土地を所有したままの状態で継続的な収入が得られます。例えば、駐車場経営や貸し農園、賃貸併用住宅などの活用方法を通じて、毎月の利用料や家賃収入という形で収益を生み出せます。
土地を相続した場合、活用できておらず放置している状態であっても、代々受け継いできた土地という理由で、できる限り売りたくないと考える方もいるでしょう。
土地活用を行えば、そのまま放置するよりも固定資産税の負担軽減や土地の維持管理費用を抑えられます。
もし土地活用を行い、長期的に安定した収入が得られる状態になれば、次の世代への資産相続にもつながるでしょう。
税金の負担が抑えられる
土地活用をすると、税金の負担を抑えられるメリットがあります。
具体的には、所有している土地に建物を建てた場合「住宅用地の特例」により、固定資産税や都市計画税といった税金が減免される可能性があります。
例えば「小規模住宅用地」の場合、一戸あたり200平方メートルまでの土地が対象となり、課税評価額が固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1となり大きな節税効果を得ることが可能です。
ただし、土地の活用方法によって適用できる場合とそうでない場合があるため、節税対策も兼ねて土地活用を進めていきたい方は、土地活用の専門家に相談することをおすすめします。
相続税対策になる
土地活用の方法次第では、相続税対策を行うことも可能です。相続税は土地の評価額を元に算出されます。
例えば、所有している土地に賃貸物件などを建てて建物を貸した場合、その土地は「貸家建付地」として評価されるため評価額が下がり、土地の評価額を抑えられます。
このように、所有している土地を上手く活用すれば、将来的な相続税の対策をしつつ、賃貸収入も得られて複数の面でメリットが得られるのです。
相続税についての詳細は以下の記事で解説しているので併せてご覧ください。
〈関連記事〉土地活用による相続税対策とは？有効な理由と相続税の基礎知識
相続後の土地活用を行う2つのデメリット
相続後の土地活用を行うとさまざまなメリットが得られる反面、いくつかのデメリットも存在します。デメリットも理解しておかないと、土地活用の計画が頓挫する可能性もあります。
主に2つのデメリットについて詳しく解説するので、参考にしてください。
土地が遠方にある場合は管理に手間がかかる
相続した土地が現在住んでいる場所から離れている場合は、確認のための移動時間や費用などがかかります。例えば、新しく土地に建物を建設する際に様子を見に行ったり、緊急のトラブルが発生した際に駆けつけたりするのが難しいでしょう。
相続した土地が遠方にある場合は、委託料を支払って管理会社に委託するか、管理の手間がかからない月極駐車場などの土地活用方法を選ぶのも一つの方法です。
必ずしも得をするとは限らない
土地活用をしても、必ずしも得するとは限らない点にも注意しましょう。選んだ土地活用方法によっては、建築コストや設備などの初期費用はかかるものの、実際に運用を始めても十分な収益を得られない可能性があります。
具体的には、需要がない地域での賃貸アパート・マンション経営や、駐車場完備の施設が多い地域でのコインパーキング経営などが一例です。
建築や設備のためにローンを組んだ場合、収益が返済金額などの維持費を上回らなければ赤字となってしまいます。
また、運用開始時点では問題なくても、年数が経った後に設備の老朽化による修繕費など、大きい負担が発生する可能性があることも考慮する必要があります。
そのため、土地活用を計画する際には、初期費用や運営にかかるコストを十分に試算して、収支計画を立てましょう。
相続後の土地活用で失敗しないための4つのポイント
相続後の土地活用を失敗しないようにするためにも、以下の4つのポイントを押さえておきましょう。
⚫️そもそも需要があるかリサーチする
⚫️自分の無理のない範囲でできる土地活用方法に絞る
⚫️相続した土地の法規制について把握しておく
⚫️土地活用のプロに相談してアドバイスを受ける
それぞれのポイントについて詳しく解説します。
そもそも需要があるかリサーチする
相続した土地を活用する際には、その土地の周辺地域のニーズを把握するためのリサーチが欠かせません。需要がない場所で土地活用を行っても、収益を得られないまま赤字になる可能性があるからです。
例えば、賃貸アパートやマンションの経営を計画していても、その周辺地域の人口が少ない場合は入居者がすぐ見つからず維持費だけがかかり、赤字経営が続く可能性があります。
土地活用を成功させるためにも、まずは土地近隣の競合施設の有無や地域の人口、年齢などのリサーチを進めましょう。
リサーチの進め方として、土地周辺にどのような施設があるのか現地視察したり、自治体のホームページから地域の人口や年齢層の調査をしたりする方法が挙げられます。
事前にニーズを把握しておけば、その土地に合った適切な土地活用方法を計画でき、失敗するリスクを減らせます。
自分の無理のない範囲でできる土地活用方法に絞る
土地活用を計画する際には、できる限り自分の無理のない範囲でできる土地活用方法に絞るとリスクが低いです。例えば、相続した土地が広いからといって大規模なマンション経営を計画したとしても、収益性が高い反面、多額の初期費用がかかります。
ローンを組んで無理やり土地活用を進めても、万が一空室リスクが発生した場合は返済が難しくなる可能性もあるでしょう。
一方で、駐車場経営や資材置き場などは初期費用も少なく、リスクが低い土地活用方法です。
資金に余裕がない場合は、このような初期費用の少ない土地活用方法を選べば、運営にかかる手間やコストを抑えつつ、収益を得られます。
相続した土地の法規制について把握しておく
相続した土地活用の計画を立てる際には、法規制についても理解しておきましょう。土地には「用途地域」が定められており、場所によって建てられる建築物の種類や高さなどに制限がかかる場合があります。
また、農地などの特定の地目の土地については、建物を建てる際に農地転用や用途変更などのために自治体の許可が必要です。許可を得ずに土地活用を進めた結果、罰則を受ける可能性もあるため注意してください。
相続した土地がどの用途地域になっているか知りたい方は自治体の窓口やホームページで調べられるので、一度確認してみましょう。
土地活用のプロに相談してアドバイスを受ける
相続後の土地活用に不安がある場合は、土地活用のプロに相談してアドバイスを受けることをおすすめします。
土地活用にプロに相談すれば、所有している土地の地域特性や土地の状態などを分析して、最適な土地活用方法を提案してもらえます。
個人で法規制について完璧に把握するのは困難な場合もあるため、専門家のアドバイスを受けながら進めたほうが、土地活用を失敗するリスクも抑えられるでしょう。
まとめ
相続後の土地活用を失敗しないためにも、土地周辺の環境を調査し、ニーズ把握をしたうえで行う必要があります。
また、収益性が高いからといって資金がないまま土地活用を進めると、万が一収益が不安定になった場合に赤字になり、ローンの返済が難しくなる可能性もあるでしょう。
そのため、自分の予算状況とも相談したうえで無理のない収支計画を立ててから土地活用を進める必要があります。
相続した土地の活用方法にお悩みの方は、タカオまでご相談ください。土地活用の専門家の視点で、無理のない土地の活用計画をご提案いたします。
