実家を賢く土地活用する方法7選！田舎でもできる具体例やメリットも解説

実家の土地を相続したものの、自分は都市部や県外に住んでいて、定期的に管理したり活用したりするのが難しい方も多いのではないでしょうか。

しかし、土地を放置していると、思わぬトラブルや費用の増加が起こります。もし、実家の土地を活用できれば、収益化や節税にもつながるため、できる限り何らかの方法で活用するのがおすすめです。

本記事では、田舎でも実現しやすい土地活用アイデアを7つご紹介します。家屋がそのまま残っている場合と土地そのものを活用する方法の両方を解説しています。

記事をお読みいただければ、具体的な実家の土地活用のイメージが湧き、将来的な不安も払拭できるでしょう。ぜひ最後までお読みください。

実家の土地や建物を放置すると起こる4つのリスク

実家の土地や建物を管理せずにそのまま放置すると、以下のリスクが高まります。

◯固定資産税などの税金を無駄に払う必要がある
◯建物が「空き家」認定されると罰則を受ける可能性がある
◯固定資産税と都市計画税の減免措置がなくなる
◯近隣地域へのトラブルにつながる

それぞれのリスクについて詳しく解説します。

固定資産税などの税金を無駄に払う必要がある

所有している土地や建物には、固定資産税や都市計画税が発生しており、支払いが必要です。

もし、相続した実家の土地や建物をそのままにしていても支払い義務が発生するため、放置することにより税金を無駄に払い続ける必要があります。

仮に建物の築年数が古くても、その土地や建物に対する評価額に基づいた税金の支払いが必要になるため、放置するよりも活用した方が、税金の負担を抑えながら収益化につなげられるのです。

建物が「空き家」認定されると罰則を受ける可能性がある

実家の建物が残ったまま「空き家」として認定されると、行政から指導や罰則を受ける可能性があります。

近年では全国的に空き家が放置されて社会問題と化しており、2014年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家等対策特別措置法）」が成立しました。

この法律では、空き家への実態調査や空き家の所有者に対して適切な管理の指導を行ったり、適切に管理できていない空き家を「特定空家」に指定したりすることができるとされています。

空き家の定義としては、「居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物のことを指す」とされています。具体的には、1年間を通して人の出入りの有無や水道・電気・ガスの使用状況などを総合的に判断基準とするとのことです。

空家等対策特別措置法が成立したことで、今までは空き家に対して所有者の許可無しに立ち入り調査ができなかったところ、管理不全の空き家については自治体による立ち入り調査や調査のために住民票などの個人情報の取得ができるようになりました。
〈参考〉：NPO法人空家・空地管理センター「空家等対策特別措置法とは」

もし、「空き家」として認定されてしまうと罰金を受けたり、最悪の場合は行政により建物を解体されて、解体費用を請求されたりする可能性が考えられます。

そのため、実家の建物が空き家にならないためにも、適切な方法で土地活用を行い、利用していくことが大切です。

固定資産税と都市計画税の減免措置がなくなる

実家の土地に建物が残っている場合は「住宅用地の特例」によって、固定資産税と都市計画税の減免措置が適用されている可能性があります。

住宅用地の特例とは、土地の上に人が住む目的の建物が建っている場合に、土地の広さによって固定資産税や都市計画税が減額される措置のことです。

〈参考〉：岐阜市「住宅用地の特例措置」

実家の建物を管理しないまま放置して「特定空家」として認定されてしまうと、上記の固定資産税などの減免措置が解除されてしまいます。
〈参考〉：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」

例えば「小規模住宅用地の特例」で固定資産税が6分の1になっていた場合、減免措置の解除により今まで払っていた固定資産税が6倍になる可能性もあるのです。

近隣地域へのトラブルにつながる

放置された家屋や土地は、雑草が生えたり木の枝が伸び放題で隣の敷地に入ってしまったり、害虫が発生するなどのリスクがあります。

また、不法投棄や不審者による不法侵入、占拠が起こる場合もあり、近隣住民とのトラブルにもつながります。

地域住民からの苦情や自治体からの指導、最終的には税金を使って建物の解体も含めた作業を行う「行政代執行」により、後から費用を請求されてしまうおそれもあるのです。

「行政代執行」とは、管理されずに放置されている空き家に対して、敷地を超えている木の枝を切ったり、放置されているゴミの撤去や、倒壊しかかっている建物の解体などを行政が行う仕組みのことです。

行政代執行にかかった費用は後々税金と同様に回収されます。もし、税金を滞納した場合は、自分の所有している土地などの不動産を差し押さえられてしまいます。
〈参考〉：NPO法人空家・空地管理センター「行政代執行とは」

もし実家を管理できていない方も、活用方法を検討することで、上記のリスクを回避できるため、早めに対処するようにしましょう。

実家の土地活用を行う3つのメリット

実家の土地活用を行えば、以下の3つのメリットが得られます。

◯継続的に収入が入る
◯思い入れがある土地の有効活用ができる
◯相続税対策につながる

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

継続的に収益が入る

実家の土地を活用すれば、駐車場・賃貸住宅・土地の貸し出しなど、運用方法次第で継続的に収益が得られます。

もし安定した収益を得られれば、毎月の収益を固定資産税に回せるため、税金の負担も軽くなります。

例えば、駐車場経営の場合、敷地内に10台分のスペースがあると仮定しましょう。月極駐車場会社のホームページを参照し、岐阜県の月極駐車場の平均金額が月々約7,000円だと分かりました。

月7,000円の10台分で月間7万円が安定した収益として得られる計算です。ただし、すべてのスペースが埋まるとは限りません。

賃貸住宅においても空室リスクが存在するなど、提供しているスペースのすべてがすぐに収益につなげられるとは限らないことも考慮しておきましょう。

収益の中から土地活用にかかる経費やローンの返済も行う必要がありますが、初期費用を抑えて土地活用を進められればその分、手元に残る金額も多くなります。

思い入れがある土地の有効活用ができる

実家を放置していても、売却するなどして手放すのは抵抗のある方も多いでしょう。先祖代々思い入れのある家屋をそのまま残したい方にとって、実家の土地を活用できれば売却しなくても済む点が大きなメリットです。

例えば家屋が残っている場合はリフォームして、戸建て賃貸住宅やシェアハウスとして貸し出すと、愛着のある土地や建物を活かして収益化できます。

相続税対策につながる

実家の土地を有効活用すれば、「小規模宅地等の特例」が適用されて、相続税対策にもつながります。

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人が自宅や事業で使っていた宅地に対して、一定の基準を満たした場合、それぞれの条件にあった割合の相続税が軽減される措置のことです。

例えば、実家の土地を活用して戸建て賃貸住宅を経営したとしましょう。その場合は、貸付事業用宅地等の条件を満たすため、200平方メートル以内の宅地において50％の相続税が減額されます。

〈出典〉：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

そのため、実家の土地を有効活用すれば、次の世代に受け継いでいく際に、相続税の負担を抑えられるため、覚えておきましょう。

実家の土地活用を行う3つのデメリット

実家の土地活用を行えば、継続的な収益や税金対策につながるなど大きなメリットが得られる反面、以下のようなデメリットも存在します。

◯失敗するリスクがある
◯解体費用がかかる可能性がある
◯まとまった資金が必要になる場合がある

それぞれのデメリットについて詳しく解説します。

失敗するリスクがある

実家の土地活用は、上手くいけば継続的な収益や節税対策になります。しかし、計画が甘いと、空室リスクや借り手不足により収益が思うように伸びず、赤字になる可能性もあるでしょう。

例えば、スーパーマーケットなどの食材や日用品を購入できる場所への距離が遠い、交通アクセスが悪いなどの場所で賃貸住宅経営をしても、需要が見込めず収益が安定しない可能性があります。

また、土地活用のためにローンを組んでしまうと、返済に追われて経営状態がさらに悪化する可能性も考えられます。

このようなリスクを回避するためにも、まずは周辺の需要の把握が必要です。駅や商業施設へのアクセス状況や人口、年齢層などを把握すれば、需要に合った土地活用の計画を立てやすくなります。

周辺の需要を調査するには、実際に土地周辺の視察を行ったり、自治体のホームページから人口や年齢層を調べたりする方法があります。

失敗しないためにも、計画段階で土地活用の専門家や金融機関などと相談して、赤字のリスクを回避しましょう。

解体費用がかかる可能性がある

実家の建物がそのまま残っている場合でも、老朽化により使い道が見つからない場合は解体する必要があります。解体には100万円〜300万円程度かかるとされており、土地活用の際に思いがけない出費になりやすいです。

木造住宅は鉄骨やコンクリート造より安く済む場合もありますが、建物の構造や規模によっても大きく変動するため、一概に坪数などの規模だけで判断するのは難しいです。

解体費用がかかったとしても、解体後の土地の活用方法によってはメリットも得られます。更地にして駐車場経営や太陽光発電による余剰電力の売電を始めれば、固定資産税の支払いに加えて収益も見込めるため、結果的にトータルでプラスになる可能性もあります。

一方で、解体費用が高いのに後のプランが不透明なままだと、解体費用も回収できずに大きな損をする場合もありえるでしょう。

解体を検討する際は、複数の業者に見積もりを取って、費用の相場を把握してください。家屋を残したまま放置すると、空き家認定された際に固定資産税の特例が外れる可能性もあります。

解体が必要なのか、費用と土地活用で得られるであろう収益とのバランスを考えながら判断することが重要です。

まとまった資金が必要になる場合がある

実家の土地を活用する際に、初期費用や建物の建築コストなど、まとまった資金が必要になる可能性があります。アパートを建てる場合など、建築費が何千万円もかかる可能性があります。

仮に建物が残っていて、戸建て賃貸住宅やシェアハウスとして活用するとしても、設備や建物の年数が経過している場合はリフォームする必要があるかもしれません。

自己資金が足りずローンを組む場合でも、借り入れ金額が大きいと返済額が収益を超える可能性も出てくるでしょう。

さらに、利用者不足や空室リスクを抱えると赤字経営になりかねません。そのため、無理なく土地活用を進めるには、自己資金をどれだけ確保できるかが重要です。

もしローンを組む際は、事前に金融機関や土地活用の専門家に相談するなどして、返済計画を入念に組むようにしましょう。

必要に応じて現地調査やニーズの分析も行い、初期費用に対する収益が見込めるかどうか判断してください。

田舎でもできる実家の土地活用アイデア7選

実家を土地活用する際に、どのような方法で収益化につなげられるか分からない方もいるでしょう。

そこで、田舎でもできる実家の土地活用アイデアを以下に7つまとめました。

◯戸建て賃貸住宅
◯シェアハウス
◯駐車場（コインパーキング）経営
◯倉庫・トランクルーム経営
◯資材置き場
◯太陽光発電
◯高齢者福祉施設として土地を貸し出す

それぞれの土地活用アイデアについて詳しくご紹介します。

戸建て賃貸住宅

戸建て賃貸住宅は、戸建て住宅を賃貸として貸し出して収益を得る方法です。実家の家屋が残っている場合は、そのまま活用することも可能です。

もし、設備が古く需要が見込めないなどの問題があればリフォームして、最新の設備にすれば入居者が見つかる可能性が高まります。

スーパーマーケットや商業施設など、買い物をする場所や交通アクセスのよい場所に近ければ、需要も見込めて空室リスクを抑えられますし、家屋を売却しなくて済むため、愛着を残しながら土地活用ができます。

シェアハウス

シェアハウスとは、一つの建物で複数人が居住するスタイルの建物です。キッチンやトイレ、お風呂などを共用で使い、それぞれの部屋で生活をします。

実家の家屋が特にリフォームも必要としていないのであれば、そのまま実家の間取りを活かしてシェアハウスとして貸し出すと、初期費用も抑えられます。

若者や単身赴任者など、家賃を抑えたいと考える層のニーズが見込まれるでしょう。ただし、シェアハウスでは入居者の騒音対策や、共用部の管理が欠かせません。

入居者同士や近隣住民がトラブルなく快適に過ごせるように「楽器を持ち込まない」「24時以降はリビングで騒がない」などのルールを決めて運用してもらうことが大切です。

駐車場（コインパーキング）経営

建物がなく土地だけ活用する場合は、月極駐車場やコインパーキング経営もおすすめの方法です。

実家の土地であれば、駐車スペースはそれほど荒れていない可能性もあります。そのため、最低限ロープで区画を作れば初期費用をかけずに始めやすいです。

もし、路面が荒れている場合は、砂利や小石などで利用者の車が傷つかないようにアスファルト舗装をするのがよいでしょう。

コインパーキングの場合は、精算機の設置と必要に応じて各駐車スペースにフラップの設置を行います。

月極駐車場の場合は、住宅街の近くであれば、近隣住民の車の保管場所として需要が見込まれます。一方でコインパーキングの場合は、駅や商業施設など、車を一時的に置きやすい場所に土地がある場合におすすめです。

倉庫・トランクルーム経営

実家の土地で倉庫やトランクルーム経営すれば、物品の保管場所を求める利用者に貸し出せます。

例えば、車やバイクのパーツ、冬用タイヤ、レジャー用品などを置きたいと考える人は一定数いるため、地方でも需要が見込まれる可能性があります。

倉庫やトランクルーム経営を始めるには、保管する倉庫やコンテナの用意だけでなく、防犯カメラの設置なども必要です。

自主運営も可能ですが、不審者や災害への対策などを行うなど一定の管理の手間がかかります。そのため、管理会社へ委託料を払って管理を代行してもらうのもおすすめです。

管理会社へ管理を委託すれば、災害で保管している物品に被害があった際のトラブルなども対応してくれるため、面倒な手間を減らせます。

資材置き場

資材置き場は、建設会社や土木会社をメインターゲットとして、更地に工事で使う資材や機材を保管してもらい、地代収入を得る土地の活用方法です。

建設会社の近くや工場エリアの近く、もしくは大型の車が乗り入れやすい場所に土地を所有している場合には一定の需要が見込めます。

建設工事や土木工事は基本的に数ヶ月〜年単位で行われることが多く、一度利用者が見つかれば、長期間資材置き場として使ってもらえる可能性があります。

また、大型の車が乗り入れやすい場所を資材置き場にすれば、業者は資材置き場を経由して工事現場に行きやすくなるなどのメリットも得られるでしょう。

太陽光発電

実家の土地が日当たりのよい場所にある場合、太陽光パネルを設置して発電した余剰電力を買い取ってもらい収益化する方法もあります。

再生可能エネルギー固定買取制度（FIT制度）とは、太陽光発電などの再生可能エネルギーで発電した電気の余剰分を、電力会社に一定価格で買い取ってもらえる仕組みです。
〈参考〉：資源エネルギー庁「再生可能エネルギーFIT・FIP制度ガイドブック2024」

住宅用太陽光発電における余剰電力の固定価格買取期間は10年と定められているため、長期間は安定した収益が見込めます。

太陽光パネルを設置する費用としては、家庭向け太陽光パネルの場合約150万円程度といわれています。

資源エネルギー庁の専用サイトで、年度ごとの余剰電力の買取単価について記載があるため、10年で太陽光パネル設置の元が取れるのか、収益につなげられるのかシミュレーションして検討しましょう。
資源エネルギー庁「買取価格・期間等（2024年度以降）FIT・FIP制度」

高齢者向け福祉施設として土地を貸し出す

国内では高齢化が急速に進んでいるため、高齢者向け福祉施設についても今後さらに需要が増えていくことが予想されます。ただし、高齢者向け福祉施設は、自分で建築して経営しようとすると多額の建築コストやノウハウが必要です。

そのため、高齢者向け福祉施設を今後開業したいと考えている事業者に対して、土地を貸し出すことで収益を得る方法があります。

高齢者福祉施設として土地を貸し出す方法には、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）や老人ホーム、デイサービスなどさまざまな形態があります。

事業者は入居者のケアや運営ノウハウを持っているため、地主が自分で建物を建築して管理する負担を避けられる点がメリットです。

高齢化が進む田舎の地域事情を踏まえて、どの施設が必要とされているかリサーチすれば、地域貢献にもつながります。

実家の土地活用を成功させるための3つのポイント

実家の土地活用を成功させるためにも、知っておくべき3つのポイントを以下にまとめました。

◯用途地域や法規制について理解しておく
◯親族間での合意形成をしておく
◯土地活用のプロに相談する

それぞれのポイントについて詳しく解説します。

中には、法律に関するものなど重要なものも存在するため、必ず把握しておきましょう。

用途地域や法規制について理解しておく

実家の土地を活用する際には、あらかじめ用途地域や法規制について理解しておく必要があります。

用途地域とは、土地を持っている方が好きなように土地活用を行い、一つの地域で住居や工場などのさまざまな施設が混在することを防ぐために、それぞれの用途地域において土地の利用方法を定めたルールです。
〈参考〉：国土交通省「用途地域」

「第一種低層住居専用地域」や「工業専用地域」など合計で13種類存在します。

例えば、住居系の用途地域では、工場のような建物や商業施設は一部建てられなかったり、建物の規模に制限がかかったりします。逆に工業専用地域では、住宅が建てられません。

自分が取り組みたい土地活用方法が実家の土地で行えるのか、事前に計画段階で把握しておく必要があります。実家の土地がどの用途地域なのか確認するには、自治体の窓口やホームページが挙げられます。

また、その他の法規制についても理解しておきましょう。建築基準法によって建物を建てる際には、建ぺい率や容積率が関わってきます。

このような法的なポイントを押さえておけば、後からトラブルが発生しにくくなるでしょう。

親族間での合意形成をしておく

実家の土地は相続人が複数いる場合があり、活用方法を巡って意見が対立する場合もあります。「実家の土地を売却して現金化したい」「家屋を残して思い出を守りたい」など家族によって希望が異なるためです。

そのため、実家の土地を活用する際には、親族間で話し合い、合意形成しておく必要があります。

合意形成が不十分だと、後になって「聞いていなかった」とトラブルにつながり、計画が頓挫するかもしれません。

そうならないためにも、計画段階で実家の土地をどのようにするのか、親族全員が納得できる話し合いが必要なのです。

土地活用のプロに相談する

実家の土地活用には、用途地域の調査や資金計画などさまざまな知識が求められます。自分だけで土地活用を進めると見落としが出やすく、後々軌道修正するのに追加の費用や手間がかかる可能性があります。

そのため、不安な方は土地活用のプロに相談して土地活用を進めるのがおすすめです。土地活用のプロに相談すれば、用途地域を含めた法規制や、実家の土地周辺のニーズなどの含めて、最適なアドバイスを受けることが可能です。

まとめ

実家の土地を有効活用すれば、収益化や税金対策が可能です。ただし、実家の土地に家屋が残っている場合は、放置することによる「空き家」認定のリスクを防ぐために、早めの行動が大切です。

実家の土地周辺のニーズ調査を念入りに行い、需要が見込まれる活用方法を進めれば、成功の可能性は高まります。もし実家の土地活用について不安を抱えている方は、一度土地活用のプロに相談するのもおすすめです。

タカオでも実家の土地活用方法について、それぞれの土地に合わせた最適な活用方法のご提案が可能です。

長年家族が親しんできた土地だからこそ、土地活用に失敗しないためにもぜひ一度ご相談ください。