土地の有効利用で高齢者施設を選ぶメリットとリスクとは？経営のポイントを解説

高齢者は増加傾向にあることから高齢者施設を所有地に建築し、経営するオーナーも増えています。

こうした高齢者施設の経営は地域貢献や安定した収益といった魅力がある一方でリスクもあるため、注意が必要です。

この記事では、土地を有効活用する方法として高齢者施設を選ぶ際のポイントを解説します。

所有している土地の活用方法で悩んでいる人は、参考にしてください。

高齢者施設が注目される理由とは？

厚生労働省が発表している高齢社会白書によると高齢者の割合は人口の約3割となっており、日本は世界的に見ても高齢化社会が進んだ国です。

また少子化が進むことで高齢者の割合は今後ますます増加することから、介護業界の市場は拡大すると思われます。

こうした理由から高齢者施設を使った土地活用は注目されています。
参考：高齢社会白書

高齢化社会で需要が急増

高齢化社会になると在宅介護が難しい高齢者が増加することになり、その結果高齢者施設の入所申込者数が増加します。

しかし施設によって受け入れできる入所者は決まっているため、高齢者が多い地域では施設の数を確保する必要があります。
こうした需要と供給のバランスにより、高齢者施設はおすすめの土地活用方法といえます。

ニーズの多様化で広がるチャンス

高齢者施設は要介護や要認知度によって利用できる施設が異なり、さらに利用時間や利用料に合わせて選択できるようになっています。

そのため必ずしも要介護度が高くなければ高齢者施設を利用できないわけではなく、デイサービスや多機能ホームなど、利用者の状態や必要な支援に合わせた選択が可能です。

このように高齢者施設の種類は多いことから、地域にマッチングした施設を選択することで安定した収益を得られるようになります。

代表的な高齢者施設の特徴は次の通りです。

高齢者施設を経営する魅力とは？

高齢者施設の建築は安定した収入だけでなく、土地の資産価値向上や地域貢献といった魅力もあります。
この章ではそれぞれの魅力について解説します。

安定した収入が見込める　

高齢者施設の経営は入所一時金や月額利用料が主な収入源となりますが、これ以外にも介護士や看護士の数に応じた報酬補助金（介護職員処遇改善支援補助金等）も大きな財源となっています。

さらに地域によっては高齢者施設の建築について補助金を受けられることもあり、初期費用を抑えることが可能です。

このことからも高齢者施設には安定した収入と初期費用、ランニングコストを抑制する仕組みがありますので、早い段階で初期費用を回収することもできるでしょう。

土地の価値がアップする可能性

高齢者施設を建築するとコンクリート舗装や緩やかなスロープ、排水設備が設置されるため何もしていない土地よりも資産価値が向上します。
これ以外にも土地の相続税を節税できるなど、高齢者施設の建築にはメリットがあります。

地域に貢献できる

高齢者施設があると孤独死の防止や家族の介護負担を減らすことができます。
また、高齢者施設が多いと「老後も安心して暮らすことができそう」と考える人が増え、移住者対策にも貢献できます。
これ以外にも既存の福祉との連携や雇用の創造といったメリットもあり、高齢者施設の建築を歓迎する地域も多いです。
このように高齢者施設の建築には様々な地域貢献の効果があります。

高齢者施設を経営する落とし穴とは？

高齢者施設の経営はメリットが多いですがリスクもあるため、注意が必要です。

この章では、土地活用する方法として高齢者施設を選択する際の注意点について解説します。

初期費用と運営費用

どのような経営にも共通する注意点といえますが、初期費用とランニングコストとなる運営費用がどのくらいになるのかイメージしておくことが大事です。
利用料と入所一時金は地域の相場を超えて設定することは難しく、利用者を安定して確保するためには相場に近い価格に設定しなければなりません。
つまり、初期費用と運営費用次第で高齢者施設の経営が成功するかどうかが決まるといえます。
これらの支出を事前に想定し、収益計画の見通しを立てておきましょう。

認定手続きの手間

一般住宅やコンビニエンスストアの建築と違い、高齢者施設の建築には次のような手続きが必要です。

上記のステップは地域によって異なることもあり、確実に認可を得るためには手続きの流れを正しく理解しておくことが重要です。

入居者の確保がカギ

経営を成功させるためには安定した収入が必須であり、高齢者施設の経営では入居者の安定確保がカギです。
たとえば同じような高齢者施設がある地域ではサービス内容が競合にならないよう配慮する必要があり、さらに他の施設との差別化も大切です。
地域住民が高齢者施設に求めているニーズも調べておくと慕われる施設となりますので、事前調査が重要なポイントになるでしょう。

経営を成功させるポイント

高齢者施設の経営を成功させるためには「立地選び」「運営体制の強化」「サービスの差別化」が重要となり、それぞれ押さえておくべきポイントがあります。

この章では各ポイントについて詳しく解説しますので、これから高齢者施設ビジネスを検討している人は参考にしてください。

立地選び

高齢者施設はサービス内容によっては家族やスタッフが利用者を頻繁に送迎することから、交通機関や主要道路から近い場所に建築するのがポイントです。
また緊急搬送の時間を短縮するという意味でも、病院や消防署からの距離が近い点も考慮すべきでしょう。
これ以外にも、似たようなサービス内容の競合施設が近くにないことも重要です。

運営体制

施設運営を成功させるためには、運営体制をしっかり整えることが不可欠です。
スタッフの教育やシフト管理、衛生管理などを整えることで入居者に安心感を与え、信頼を得るカギとなります。
また、スタッフの教育が行き届いていれば入居者への対応やサービスの質が高まるため施設全体の雰囲気も良くなり、さらにシフト管理や衛生管理がしっかりしていることでトラブルも未然に防げます。
このように、信頼できるスタッフを確保することが安定した運営に欠かせない要素です。
運営体制を整えるために、次の点に意識して取り組んでいきましょう。

差別化を図るサービス

高齢者施設は差別化するポイントが多く、たとえば美味しい食事やスタッフの対応は利用者が施設を選ぶ重要な判断材料になります。

多くの施設が利用者に適度な運動を推奨していますが、スタッフが飽きの来ない楽しい運動を発案することでオリジナル性の高い施設となり、利用者からの評判も良くなるでしょう。

利益を増やすためにはコストカットや効率の良い作業も大切ですが、長期間安定した経営を目指すのであればこうした差別化したサービスを実施することが大切です。

土地活用で失敗しないためのチェックリスト

高齢者施設を建てて土地活用するためには「法的手続き」や「地域の需要」「長期的な運営計画」をしっかり確認する必要があり、適切な準備をすることでリスクを最小限に抑えることができます。

法的手続きの確認

新しい施設を運営する際に無視できないのが法的な手続きの遵守となり、これをおろそかにすると施設の運営がスムーズにいかないだけでなく最悪の場合は営業停止となる可能性もあります。
施設運営を円滑に進めるためには、まず安全・安心な環境を提供することが最優先となり、そのためには法律で定められた基準を守ることが必須です。
特に高齢者施設では、バリアフリー設計や防災対策など基準も多いことから、質が高く規定通りである施設作りが重要だといえます。
施設を運営するために遵守すべき法律に「建築基準法」と「介護保険法」があり、次のような特徴があります。

このように施設運営には多くの規定や手続きが伴いますが、しっかりとした準備と手続きを行うことで安心して運営を続けられるようになります。

地元の需要をチェックする

地元の需要をチェックと競合調査は老齢者施設の経営を成功させるために重要であり、総務省の統計データや実際に現地を歩いて競合施設を確認する必要があります。
また自治体や町内会に相談し、地域住民が高齢者施設に求めるニーズをヒアリングすることも大切です。
参考：総務省の統計データ

長期的な運営計画を立てる

施設の老朽化やサービスの品質低下、雇用スタッフの退職、介護法の法改正など、高齢者施設を長期間安定させるためには「変化のリスク」を考慮しておく必要があります。

こうしたリスクを放置しておくと経営難の原因になってしまい、倒産してしまうケースも少なくありません。

高齢者施設の運営会社が倒産してしまうと利用者は別の施設を探さなければならず、地域住民にも悪影響を及ぼしてしまいます。

このような失敗を避けるためにも、様々なリスクに対応しておくことが重要です。

まとめ

本記事では土地の有効利用の視点から、 「高齢者施設の運営ポイント」を紹介しました。
以下がまとめです。

福祉施設運営をお考えの際には、ぜひ、豊富なノウハウを持つ株式会社タカオにご相談ください。
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