「農地を別の用途で使いたいが農地転用の流れについて詳しく知らない」
「農地転用は専門用語も多くて戸惑ってしまう」
上記のような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。農地を住宅など別の用途で活用していく場合は、農地転用と呼ばれる手続きをする必要があります。
農地転用は、必要書類も多く、農地がどの地域に所在しているかによって手続き方法も異なります。
また、不備があると、再度申請の手続きを行う必要があり、手間と時間もかかるでしょう。本記事では、農地転用の基礎知識や必要書類、農地転用の流れについて詳しく解説します。
記事をお読みいただければ、農地転用の申請についてイメージがわき、スムーズに手続きを進めやすくなります。ぜひ最後までお読みください。
農地転用とは？基礎知識を解説
農地転用とは、農地を農地以外の目的で利用するために必要な手続きのことを指します。例えば、住宅や店舗、駐車場として利用するなどが挙げられます。
農地転用が必要な理由としては、農地を勝手に転用できるようにしてしまうと、国から農地が減ってしまい、作物を作れる土地が減っていくためです。そのため、農地を保全する目的で、法律によって規制されているのです。
農地転用は農地法第4条と第5条で定められており、自分の農地を自分用の宅地などとして利用する場合と、農地を譲り受けたり、借りたりした人が宅地として利用する場合によってそれぞれ適用される法律が異なります。
具体的には、自分の農地を自分用の宅地等として利用する場合は農地法第4条、譲り受けたり、借りたりした人が宅地等として利用する場合は農地法第5条が適用されます。
農地法を無視して、農地を他の目的で利用してしまうと、「3年以下の懲役または300万円以下（法人は1億円以下）の罰金」を科せられる場合があるため、勝手に無断転用せず自治体などの承認を得る必要があるのです。
〈参考〉：農林水産省「農地の違反転用」
農地転用する際の必要書類
農地転用の手続きを進めるためには、複数の書類を準備する必要があります。ここでは共通して必要になる書類についてご紹介します。
| ◯土地の登記事項証明書（全部事項証明書） ◯公図の写し等 ◯位置図（縮尺10,000分の1から50,000分の1程度） ◯配置図（縮尺500分の1から2,000分の1程度） ◯申請地付近の現況を示す図面（例：住宅地図の写し） ◯土地利用計画図 ◯被害防除措置に関する書面 ◯資金計画に基づいて実施するために必要な資力があることを証する書面 |
上記書類は岐阜市のホームページを参照したものです。自治体によって必要書類が変わる可能性もあるため、詳しくはそれぞれの自治体のホームページを確認してください。また、法人の場合など特定の要件では追加書類が必要になります。
〈参考〉：岐阜市「添付書類（第4条、第5条許可）」
農地転用の流れについてケースごとに解説
農地転用の流れは、該当農地がどの区域にあるかで大きく異なります。主に以下の3つの区域でのケースが考えられます。
| ◯市街化区域 ◯市街化調整区域 ◯農用地区域 |
特に、農用地区域の場合は農地転用自体ができない場合や、厳しい制限がかかっている場合があります。
各区域における農地転用の流れについて解説します。
市街化区域の農地転用の場合
市街化区域の農地転用は、農業委員会に届出を行います。必要書類は郵送受付していないため、直接窓口に持参する必要があります。申請の際は、農地法第4条と第5条どちらにおいて申請をするのかで、申請者が異なるため注意しましょう。
農地法第4条（自分の農地を自分用の宅地等で使用する場合）は農地の所有者が申請します。一方で農地法第5条（農地の所有者以外の人が農地転用目的で農地を取得する場合）は、農地の所有者と農地を取得する人が共同で申請する必要があります。
申請後は審査があり、期間は1週間〜2週間程度です。申請に問題がなければ「受理通知書」が交付されますが、不備があるなどして受理されなかった場合は「不受理通知書」となります。
不受理となる理由として挙げられるのは、届出する農地が市街化区域内にない場合や、書類不備、申請者が土地に対する権利を持っていない場合などです。
〈参考〉：農林水産省「農地法関係事務処理要領の制定について」
特に書類不備については、必要書類が多い分確認漏れが起きる可能性もあるため、念入りにチェックしましょう。農地がそもそも市街化区域内にあるかどうかについては、登記事項証明書や自治体の窓口で確認ができます。
市街化調整区域の農地転用の場合
市街化調整区域市街化調整区域での農地転用は、農地法第4条および第5条において、県知事（4ヘクタールを超える農地については農林水産大臣）の許可が必要です。そのため、市街化区域よりも審査が厳しいとされています。
市街化調整区域の農地を転用する場合は、最初に農地の種別を確認するために、対象の農地がある市区町村の農業委員会事務局に行って、農地の種別を確認します。
この際に以下の種類の農地だった場合は、原則農地転用ができません。
| ◯農用地区域内農地 ◯第1種農地 ◯第2種農地 ◯甲種農地 |
上記の中でも特に第1種農地や甲種農地は、良好な営農条件を備えているとされており、国民の食料確保の視点で保護すべき対象とされているため、農地転用は原則認められていません。
ただし、第2種農地については農地転用が許可される場合があります。農業委員会や各自治体によって判断が異なるので確認が必要です。
さらに、対象の農地が「土地改良区域内」なのかどうかも確認しておきましょう。土地改良区とは、農地を有効活用したり、農家が農業をしやすくしたりするために農地の整備や農業用水路の新設工事を行うなどの、農家をサポートしている団体のことです。
この団体が管轄している土地改良区域内で農地転用する場合は、申請の際に農業委員会から土地改良区の意見書を提出するように求められます。
対象の農地が転用されることで、他の農地に悪影響が出ないかどうか審議する必要があるからです。
土地改良区の意見書の交付方法はそれぞれの団体によって異なります。ホームページで案内している場合もあるため、確認しておきましょう。
農地の種類が問題なく、必要書類が揃ったら農業委員会事務局に申請を行います。許可が下りるまでに6週間〜2ヶ月程度かかるため、不備のないように、申請前に一度農業委員会事務局で確認してもらうのがおすすめです。
農用地区域の農地転用の場合
農用地区域とは、農業振興を目的とした地域として都道府県知事が指定した区域のことです。通称「青地」とも呼ばれています。
農業地区域内の農地は、農業をするのに優良な農地として、日本の農業を守っていくために、農地以外の利用を厳しく制限されているのです。
そのため、原則として農用地区域内の農地は農地転用できません。ただし、農振法によって定められた条件を満たす場合に限り、農地転用したい対象の農地を農用地区域から除外することが可能になるのです。
この手続きを「農振除外」といいます。農振除外の要件については、農林水産省の以下資料をご確認ください。
〈参考〉：農林水産省「農業振興地域制度、農地転用許可制度等について」
農用地区域の農地を農地転用するには、農振除外が認められて初めて、農地転用が可能になります。農振除外の申請については各市区町村の担当課で行います。その後の農地転用の申請については農業委員会事務局に申請が必要です。
農振除外の申請から転用許可が下りるまでには1年以上かかることもあるため、検討している方は早めに自治体や農業委員会に相談するようにしましょう。
農地転用申請にかかる費用は？
農地転用の申請自体に費用はかかりませんが、必要書類を用意するのに手数料が取られます。手数料の相場は、「届出」か「許可申請」のどちらかで大きく変動します。
農地が市街化区域内にある場合は「届出」となり、約3万円〜5万円必要です。市街調整区域の場合は「許可申請」となり、約6万円〜8万円かかります。
農地転用や農振除外に関する申請は、行政書士に依頼することも可能です。その際の相場金額は主に以下のとおりです。
| 手続き | ケース | 費用（行政書士報酬） |
| 農地法第4条、第5条届出 | 市街化区域内の農地 | 約3万円〜5万円 |
| 農地法第4条、第5条許可申請 | 市街化調整区域など市街化区域以外の農地 | 約6万円〜10万円 |
| 農振除外申請 | 農用地区域内の農地 | 約10万円〜30万円 |
行政書士に依頼すると費用が多くかかりますが、その分複雑な農地転用や農振除外申請の代行を行ってくれるため、確実性があります。
農地転用で注意すべき2つのポイント
農地転用には、費用や手続きの手間以外にも注意点が存在します。以下の2点は特に押さえておきたいポイントです。
| 固定資産税が上がる 勝手に農地転用すると罰せられる |
それぞれの注意点について詳しく解説します。
固定資産税が上がる
農地転用した後の土地は、他の目的で利用する、利用しないに関わらず固定資産税が上がります。
通常、農地転用後の農地を宅地として利用する場合は、農地としての評価よりも高く評価されます。しかし、宅地として利用せずに、農地転用後も農地として利用し続けた場合でも、固定資産税は上がってしまうのです。
これは「農地転用許可を受けた土地は実質的に宅地等としての潜在的な価値を有しているから」とされています。
〈参考〉：鳥取市「農地転用許可を受けた土地の固定資産税」
そのため、農地転用後の農地をどうするかに関わらず、許可が下りた時点で固定資産税は上がっていくことを覚えておきましょう。
勝手に農地転用すると罰せられる
農地転用は自分で行う場合も行政書士に依頼する場合も、手数料や報酬を払う必要があるため、数万円〜数十万円とまとまったお金がかかります。
必要書類も多いため、勝手に農地転用して他の用途で使ってもバレないのではないかと考える方もいるかもしれません。
しかし、勝手に農地転用してしまうと、発覚した際に大きな罰則を背負うことになります。岐阜市のホームページによると、無断転用者に対して、農業委員会会長が工事を中断させ、元の農地に復元させるように命ずることがあるとされています。
さらに、従わない場合は「最高3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人の場合は1億円以下の罰金）」が科せられることになるのです。
〈参考〉：岐阜市「農地を転用する場合」
そのため、勝手に農地を別の用途で利用するのは辞めましょう。
まとめ
農地転用を行うには、農地法の許可や市街化区域・市街化調整区域など各地域のルールを理解する必要があります。
必要書類を揃えて、正しい手順で申請しないと不許可になってしまいます。また、農地転用できたとしても、固定資産税が上がるため、本当に農地転用する必要があるのか再度明確にしておきましょう。
農地転用した後に農地として利用する場合でも、宅地等としての潜在的価値が認められ、宅地並みの水準の固定資産税が請求されます。
もし、農地転用の手続きや農地転用後の土地活用をどうするか悩んでいる方は、土地活用の専門家に相談するのがおすすめです。
タカオでも、農地転用後の土地活用も含めたさまざまなアドバイスを行っており、創業から40年以上の経験と実績を活かして、計画作りをサポートします。
農地をスムーズに転用して土地活用につなげていくためにも、今回解説した流れと注意点を理解して、トラブルなく農地転用を進めましょう。
