老人ホームや介護施設をはじめとする、福祉施設への土地活用が注目されています。今後も需要の高まりが期待でき、立地的に難しいと思われていた土地活用の可能性も広がるでしょう。
ここでは、自身の土地を福祉施設に活用する場合のメリットとデメリットについて見ていきます。
老人ホーム・介護施設などへの土地活用パターン
高齢者向けをはじめとする福祉施設は、高齢者が増えていく現代においてより必要となっており、土地活用の手法としても有用です。アパート・マンション、オフィスビル、商業施設などへの土地活用とは、また違ったメリットや注意点があります。
まずは、これら福祉施設による土地活用がどのようなものなのか、ご紹介しましょう。
すでに建物がある状態で借りたい事業者が多い
これは福祉施設に限ったことではありませんが、土地を事業用として賃貸する場合、下記の2つの方法があります。
土地だけを貸して、そこに事業者が建物を建てて使用する
土地オーナーが建物を建てて、土地といっしょに一棟貸しする
どちらを選んだほうがいいかは一概にはいえませんが、福祉施設の場合、事業者が「土地オーナーが建物を建てて、土地とともに一棟貸しする」パターンを望むことが多いようです。
高齢者向け、あるいは障害者向けの福祉施設は、地域に定着し、長年にわたって事業を継続していくもの。土地とあわせて借りたほうが管理の手間が少なく、希望している出店用地の確保がしやすいなど、メリットが大きいといえます。
福祉施設は種類によっても特徴がある
一口に福祉施設といっても、多くの種類があります。土地活用において中心的な存在となるのは、高齢者や障害者を対象とした、各種のサポート施設です。その一例を、ご紹介しましょう。
・老人ホーム
老人ホームには、入居者の介護の必要性がどの程度かによって、「介護付き」「住宅型」「健康型」などの分類があり、それぞれ用意されているサポートの仕方が異なります。健康型は介護サービスの提供がなく、要介護状態になったら退居しなくてはなりません。
・サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅、いわゆる「サ高住（さこうじゅう）」は、高齢者が安心して自立生活ができるよう、生活相談や安否確認などのサポートサービスを受けられる住宅です。
・グループホーム
グループホームは、入居者がスタッフのサポートを受けつつ、共同生活を送る施設です。認知症のある高齢者や、障害を持つ方々を対象にしたものがあります。
・デイサービス
デイサービスは、日帰りで利用される施設で、食事や入浴、各種イベントなどのレクリエーションを楽しむためのものです。
ほかにも、さまざまな施設が考えられますが、今回ご紹介した中で土地活用の視点で考えると、「障害者を対象としたグループホーム」が、最もメリットが大きいといえます。
障害者グループホームのメリットは？
ここからは、障害者グループホームがなぜ各種の福祉施設の中でも土地活用効果が高く、土地オーナーにとってメリットが大きいのかをご紹介しましょう。
1 節税対策になる
手持ちの土地に建物を建て、それを一棟まるごと事業者に賃貸する。ほかの施設でもいえますが、この形態は、アパートやマンションを賃貸するのと同様なので、大きな節税効果が得られます。
土地面積が大きくなればその効果も高まるため、固定資産税や相続税対策としては、とても有効な方法でしょう。
2 施設の供給が不足している
障害者グループホームは、高齢者施設と比較して認知度がまだ低いためか、施設の総数そのものが十分ではないようです。
厚生労働省「令和2年版厚生労働白書」によると、国内の障害者数は、身体障害を抱えた人だけでも推計で436万人。そのうち、施設に入所している人数は、推計で7.3万人（約1.6％）に過ぎません。
現在の障害者グループホームの入居率は98％と非常に高い（株式会社タカオ調べ）にもかかわらず、供給が追いついていない状況といえます。
3 長期にわたって安定的な収益が見込める
グループホームは長期にわたって入居する場所のため、一般的には数十年間の一括借り上げ契約です。退去率も低いため、安定的な収益が期待できます。
4 集合住宅のような管理の手間がほとんどない
グループホームは一棟貸しが基本なので、アパートやマンションのような管理の手間がほとんどなく、管理コストや手間の面でとても有利です。
大規模な修繕は別として、各戸の内装や建具など、小さな補修や日常の管理は事業者側で行います。
5 経年劣化による賃料の下落が少ない
アパート・マンションであれば、経年劣化とともに賃料が下がるのは、やむをえないところです。しかし、一般の賃貸物件とは性格が異なりますから、たとえ経年劣化しても機能的な問題がなければ、賃料への影響は小さくて済みます。
また、アパート・マンションの場合、2020年現在、東京・大阪を除く主な政令指定都市の建物一棟あたりの期待利回り（※1）が5～8％のところ、障害者グループホームの場合は表面利回り（※2）8％以上確保することが期待できます。
※1 期待利回り…物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるか、地主が期待している利益を表す数値
※2 表面利回り…固定資産税や修繕費などの経費を含まず、家賃収入のみを物件価格で割って出した利益を表す数値
6 少々立地が悪くても活用できる
グループホームは「障害者の自立生活の場」ですから、駅から少々距離があったり、表通りに面した立地であったりしなくても開設することができます。
少なくとも、「最寄りのバス停まで徒歩5分以内」といった立地であれば、有効な土地活用が可能でしょう。
一般的に、介護施設はさまざまな設備やスタッフのための空間が必要となるため、それだけの敷地面積が求められます。しかし、グループホームは、条件によっては70坪ほどの敷地でも◎。これも、土地活用の可能性が広がるポイントでしょう。
7 社会貢献ができる
どのような仕事であっても、事業を通じて社会や地域に貢献するのは、大切なこと。障害者グループホームによる土地活用は、直接的な福祉活動でもあります。
それまで眠っていた土地を使い、地域の障害者の方々とその家族の役に立つことで、収益を上げつつ社会貢献の一端を担うことができます。
グループホームで土地活用するデメリットと注意点
障害者グループホームで土地活用を行うことは、ここまでご紹介したとおり多くのメリットがあります。一方で、下記のようなデメリットや注意点もあります。
1 ほかの用途に建物を転用しにくい
グループホームの建物は独特の間取りを持つため、一般の賃貸住宅などに転用しにくいというデメリットがあります。
しかし、長期にわたる契約を前提に考えれば、これはさほど大きなマイナスにはならないでしょう。土地・建物を転用する予定があるなら、グループホームは選択肢から外したほうが無難です。
2 介護事業者の実績を見極める必要がある
グループホームをはじめとする介護事業は、その報酬体系が保険診療のように行政で定められています。それは、過去に何度も改訂され、値下げされてきました。よって、事業歴が長い介護事業者は、効率的な経営を実践しており、介護報酬の切り下げも何度となく乗り越えてきた経営基盤を持っているといえます。
グループホームは、一般の賃貸住宅よりも賃料が低い傾向がありますが、少々賃料が低くても長期にわたって安定的な収入を得られたほうが安心と思う人も多いはず。それを見極めるには、事業者の実績が大きなカギになるのです。
3 安定的な契約が不可欠
建物をほかの用途に転用しにくいこと、また介護事業者の事業運営によっては事業の破綻や撤退もありうることを考えると、できるだけ長期にわたった安定的な契約を結ぶことが重要になります。
契約内容については中途解約に関するペナルティも定めておき、それを了承できる事業者を選定するようにしましょう。
4 供給過多による需要低迷の可能性
現在、障害者グループホームは数が足りていないと紹介しましたが、その状況が長く続くとは限りません。福祉施設は、地域内での数が増えすぎると競争が激化し、経営悪化による撤退もありえます。
まだまだ需要のある今、土地を障害者グループホームに活用することで多くのメリットが得られるといえるでしょう。
福祉施設は有望な土地活用方法
65歳以上の高齢者が今後さらに増えていく日本では、高齢者向けのビジネスのニーズはさらに増大が見込まれます。障害者グループホームは現状での競合が少なく、行政が力を入れていることもあって、土地活用の方法としては有望でしょう。
しかし、こうした有利な状況は、いつまでも続くわけではありません。地域に参入業者が増えてくれば、それだけ競争にさらされることになりますし、何より総量規制に弾かれて「開設できない」ということもありえます。
そうならないためには、福祉施設の土地活用について多くのノウハウを持つ、プロのサポートが必要です。土地活用をすることでどのような効果を期待しているかを伝え、土地を有効に役立てる方法を効率的に探っていきましょう。
